逾期土地與閑置土地
莫把馮京作馬涼

出版時間: 2016-11-23 00:58 閱讀量: 3,787

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土地問題鬧得滿城風雨,有官委議員試圖就土地法提出解釋性法律的法案,更進一步引起社會的爭議和關注。新土地法實行才三年,存在了甚麼問題?會令一向崇尚保王其他諸事不理的官委議員會如此起勁要解而釋之呢?

由於有十多幅土地因批出25年仍未發展,依法是該宣告土地批給失效,收回土地。這對擁有土地者來說,當然是利益上的重大損害。而但凡牽涉到重大利益的,當然無可避免會出現政治角力。

那麼,這位官委議員的立場是甚麼呢?原來是反對政府收回土地。只是,土地法上清清楚楚訂明,土地批租不可超過25年,而且不論新土地法舊土地法,都有同樣的規定。有人指出,即使現在仍沿用八十年代制訂的土地法,這批過了25年期仍未發展的土地仍舊會被宣告失效。所以,問題關鍵似乎不在於土地法之新舊。強行歸罪於新土地法只是賴地硬而已。

這次風波固然因海一居事件而起,但也由於大多數市民對「土地到期」,「土地閑置」,「歸責」與否等問題,都並不理解其含意,因而存在歧異和疑惑。所以,筆者試圖解說一下到期土地與閑置土地的分別。

每一幅批租土地,當政府批給商人時,都在合約中訂明其土地的利用期,如四十八個月或六十個月等,視乎項目的規模。這個土地利用期就是規定了土地承批人須在此段時間內完成項目的發展。若不能依時完成,則視為違反土地批給合約,會被罰款。當罰款天數超過150天,更可導致合約失效而土地被收回。但若在這段土地利用期內,發生了一些承批人不可抗力的情況,如土地捲入了司法訴訟、城市規劃的突然改變而令其不能按時施工等,只要行政當局認為理由充分,也可由行政長官延長其利用期。

這裏有一個歸責與否的概念。即若工程的延誤責任在承批人的,即歸責於承批人,政府有權以此為由宣告土地批給無效。相反,若延誤原因不在於承批人,當局可以延長其土地利用期,以彌補其因為非其可抗力的因素所虛耗的時間。上述這類沒有按合約規定利用期發展土地,官方統稱之為閑置土地,其是否失效端視其歸責與否。

何謂到期土地?前述土地法不論新舊,都明確規定土地批給年限不得超過25年。這裏有兩點值得說明。若批出土地後,承批人按時完成發展,可以將土地從臨時批給轉為確定批給,則到了25年後還可不斷續期(每十年一次)。但若沒有完成發展,即不能從臨時批給轉為確定批給,則25年時限一到,土地批給就會依法被宣告失效。前面的閑置地可以因為不歸責於承批人而獲延長利用期。但25年的逾期土地,則只論時限,不管責任誰屬,只要未完成發展,只要其批給仍屬臨時批給而非確定批給,則土地必須宣告失效。我想,對25年逾期土地,與沒按利用期完成發展的閑置土地,必須分清楚,市民固然需要不搞混,而自詡為法律專家的人,更要提防誤把馮京作馬涼。

作者:區錦新

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