特別印花稅無助遏抑樓價

出版時間: 2017-03-15 01:47 閱讀量: 4,207

為了打擊炒樓,特區政府2011年突然推出「特別印花稅」,向取得住宅單位後一年及兩年內再度出售的住宅單位,分別徵收樓價百分之二十及百分十的印花稅,其後更於2012年修訂相關法例,擴大徵稅範圍至商鋪、寫字樓及車位,同時針對法人、自然人商業企業主、非本地居民移轉不動產,加收百分之十的額外印花稅,以打擊外來資金湧入本地樓市。措施推出之初,也曾引起社會熱烈討論,然而實施至今,並沒有達到預期遏抑樓價的目標。

據統計暨普查局資料,2011年本澳樓價每平方米(實用面積)約四萬一千元,到2015年飊升至約八萬七千元,升幅逾一倍,期間樓價從未顯著調整,且可謂愈升愈有,一直要等到近兩年外圍經濟環境轉差,內地鐵腕打貪、嚴懲官員來澳賭博後,本澳經濟頹勢畢呈,樓價才從高峰時回落約兩成。但高樓價、高首期、高稅項,仍然令欲置業者望樓興歎,近日經濟尚在乍暖還寒之時,樓價卻已重拾升軌,上私樓無期,很多人只能寄望於公屋,這不啻是對人均生產總值冠絕全球的澳門人的天大諷剌。

事實擺在眼前,特別印花稅對遏抑樓價用處全無,只會令準賣家和買家卻步,遠離房地產市場,結果令樓宇成交量大幅減少,從2011年的二萬七千多宗,下降至2015年的九千七百多宗,下跌六成有多。細看期內成交資料,主要是一些新開售或大型的樓盤,成交量雖然减少了,但價格上升,相互抵銷之下,對房地產發展商來說,措施影響輕微,此所以地產商會代表除了初期強烈反對外,之後已慢慢收聲。真正受影響的,是本地的二手樓市場,尤其是一些樓齡較大的唐樓,期內成交宗數寥寥可數。一些想賣掉舊樓,再以樓款購買新樓的換樓人士,其置業階梯被特別印花稅打斷,而樓市成交縮減,僧多粥少,揾食艱難,很多地產經紀就索性另謀高就去也。

看來一直標榜科學施政的特區政府,不會仔細研讀統計數據,財金高官也像缺乏經濟常識,乃至特首去年在立法會宣讀施政報告時仍揚言,會隨時以迅雷不及掩耳的手法加推辣招、打擊炒樓。然而,供求關係告訴我們,在其他條件不變的情況下,特別印花稅只會令物業市場均衡價格上升及成交量下跌。要樓價立竿見影地下降,最有較的措施,反而是馬上取消特別印花稅,釋放市場已積存多時的供應量,同時容許商業銀行根據客戶個人財務狀況,靈活調整首期比例,金管局只須訂定宏觀的樓宇放貸指標,控制金融系統性風險便可,無必要一刀切訂定劃一首期比例,窒礙信貸流轉。另為防止外來資金流入樓市,與其向非本地居民或公司徵收百分之十的額外印花稅,倒不如每年訂出一定置業配額,讓非本地居民或公司公開競投,所得撥入庫房,這樣對房地產市場的扭曲將較稅收政策為少。

最後,澳門老年人口愈來愈多,為身後計,他們當中很多也有將名下物業移轉給兒孫輩的打算,而由於目前以贈與方式移轉的稅率高達百分之五,所以很多人會選擇以買賣方式進行(最高稅率百分之三),有關交易並無實質金錢轇輵,但特區政府卻會以目前市價評估移轉物業的價值,向其徵收印花稅。當樓價變化不大時,還不至於造成大問題,可是過去十幾年,本澳樓價不正常上升逾十倍,如一位父親把早年以六十萬元購入單位移轉給兒子,而特區政府按市價可能評估其價值為六百萬元,所需繳付的印花稅便近十三萬元,對一個小康家庭而言,是一筆沉重的負擔,特區政府理應正視社會老齡化所產生的各種現象,針對上述父母把不動產移轉給子女的情況,豁免全部印花稅,這樣才能把經常掛在口邊的「施政為民」落到實處。

作者:羅平男

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