修改租務法應以市場主導為原則

出版時間: 2017-08-09 00:33 閱讀量: 3,300

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由九位議員提出的《修改民法典不動產租賃法律制度》法案(下稱「租務法」法案)已在立法會第三常設委員會簽署意見書,如沒任何意外,立法會大會將在8月15日或以前審批此法案。地產業界近期對「租務法」法案提出多項質疑,希望立法會從長計議,不要倉卒修法。地產業界以至中小企等對「租務法」法案的關注主要是三點,分別是行政長官有權根據法律制定租金升幅多少、租賃合同須公證及租賃合同期定為三年。

行政長官有權制定租金升幅

「租務法」法案內第三條條文給予行政長官權力為租賃合同內的租金升幅定下最大調整系數。筆者相信議員提出修法的原意是由於樓價長期處於高位,普通市民對樓價已經有很大意見,現時業主在租賃合同期滿後可自由加價,租住房屋的市民已經怨聲載道,議員希望借修法控制租金升幅,不希望市民的生活壓力加大。

一些國家及地方都曾推出租金管制措施,原意都是希望幫助當地市民可用合理的價格租住房屋,但問題是法律不能強迫業主出租物業,「租金管制」一旦實施,租金的升幅由政府控制,將驅使部份業主不會出租物業,改為只出售不放租,結果是減少了可租樓宇的供應量,租客的選擇少了。為了應對政策,業主會將未來升幅的因素計算在內,業主要求的租金將會較市場價更高,彌補未來不可自由加價的因素,租客將付出更高的租金成本。業主未能出租物業,其收入減少,某程度亦會打擊投資者購買物業的意欲,最後結果是樓宇買賣成交減少,屆時對社會整體經濟的損害可大可小。

在同時保障業主及租客合法權益的大前提下,自由的市場將吸引業主願意將物業放租,市場上將有大量可供選擇的出租樓宇,租客的選擇多了,租客更容易找到理想的單位促成交易。市場力量會驅使業主要求的租金緊貼市場,不能胡亂開價加價,因為市場供應充足,偏離市場價格將造成業主未能出租物業。當市場好景的時候,將吸引更多業主加入市場,市場的供應量增加自然會對租金下調有壓力,租客付出的租金是市場願意付出的市場價,而非由政府控制的「合理」價格。

租賃合同須公證

為了保障業主及租客的合法權益,法案提出租賃合同須公證的修法建議。筆者認為此做法可以理解及接受,但為了將服務更便民及便利,公證合同的行為當然可以在政府公證署或私人公證員進行。由於一般的住宅月租金為澳門元數千至萬元不等,一年的收益可能只是十萬左右,因此,如果公證成本太高及時間太長,亦會阻礙市場。政府可和律師團體商議,制定一個簡單租約版本,並定出一個標準公證價格。由於合同採用簡單標準版本,且已經是審閱的版本,私人公證員進行公證合同行為,不會使用私人公證員大量的時間及減低公證行為的成本。

合同期限為三年

現時《民法典》規定,「不動產租賃開始至合同期滿或至其續期期滿不足兩年,則出租人無權在期滿時單方終止合同」,修法建議將兩年改為三年。筆者認為出租期多長應由業主和租客自行商議,而非由法律規定,但既然現在法律規定是兩年,而社會亦沒有重大聲音要求更改,應該維持原文不變。另,法律應給予業主及租客同等權利,因此建議加入出租人也可單方廢止合同,但必須給予承租人一個月租金作為補償,並在合同內清楚列上單方廢止合同的權利及責任。同時,為了保障雙方的權益,單方廢止合同須提前最少90日以書面方式通知另一方。

不論是議員或政府提案,筆者相信其目的都是希望推動社會進步、支持經濟發展、保障市民合法權益等,關鍵是法律同時亦須兼顧經濟實際情況及給予每人同等的權利及責任。其他地區曾推出「租金管制」的措施,希望幫助市民解決住屋問題,但結果是失敗告終;香港在2004年取消「租金管制」措施,澳門為什麼仍然要嘗試?

作者:梁立身

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