再談澳門樓市

出版時間: 2017-10-03 22:49 閱讀量: 6,234

早前社會就立法會正在討論的「租務法」中,是否應該加入行政長官可於例外情況下有權限制租金升幅的條文而吵得沸沸揚揚。一般市民都認為加入相關條款,可以阻嚇業主動輒加租,有利租客和中小企業降低生活和營商成本;另一邊廂,地產業界卻認為實施租金管制,將會破壞市場調節機制,對社會弊大於利。如果不因人廢言,筆者認同後者的說法,證之於香港或其他國家的經驗,租管的確不是一個好東西。

然而,令人發噱的是,本澳地產業界在面對對己不利的政策時,往往祭出自由市場的大纛,振振有詞地出言反對干預;可是,同一班人,在樓市稍稍低迷市之時,卻又大力鼓吹政府推出買樓利息補貼或其他優惠措施,為幫人買樓而不惜阻礙樓價的自然調整,像患了老人癡呆症一樣,把自由市場都拋到九霄雲外。如此雙重標準,足見本澳地產商人唯利是圖的本性,什麼意識形態、科學理論,於他們而言,只不過是維護其階級利益而順手拈來的說詞而已,千萬不能當真。

雖然與很多人的觀感相左,但若以回報率計算,本澳的租金並非處於高水平。一般來說,在歐美等已發展國家,樓價大約等於月租金的兩百多倍,而在中國內地一些發展較快的地區,例如一二線城市,樓價大約等於月租金的六百多倍。心水清的讀者可能會留意到,本澳出租物業的房屋紀錄價值,大概也是相等於月租金的兩百多倍。

筆者猜測,這可能是以前澳葡政府在訂定月租金和房屋紀錄價值的相關系數時,參考了葡萄牙和歐洲國家的數據有以致之。若以租金與房屋紀錄價值之比視作出租樓宇的長期回報率,則政府預期本澳租務市場的長期回報率約為百分之五。可是保守估計,現時在澳門一個月租金約一萬二千元的住宅單位,其市場價格也要近六、七佰萬元,回報率只有約百分之二,低於很多外幣定期、高息股票和債券的回報率,而且流動性亦較低。從上述分析可見,本澳物業的投資者,其看重的並非租金回報,而是樓宇的升值潛力。

投資者為什麼預期樓價會持續上升,而願意以真金白銀下注本澳樓市呢?大概是他們認為本澳私樓供應不足的情況仍會持續,與此同時,政府限貸和加稅等需求管理措施,對改變私樓供應並無實質的影響。只要供應一日不足,樓價仍然有上升空間,再多的限購、限貸、加稅措施也不管用。筆者根據統計暨普查局統計數據庫中有關建築及不動產資料作出簡單分析,以假設實用面積為建築面積的七成計算,除二零一五年外,從二零一二年到一六年五年間,樓宇單位買賣的面積都大於當年度的建成樓宇面積,可見供不應求的情況一直都存在。其實,政府應切實處理的,是增加土地和房屋供應,而非為了政治需要或為博取一時掌聲,胡亂推出遏抑樓價措施,這些措施只會令社會財富的分配更加向有錢人傾斜,更不利澳門的和諧穩定。崔特首和梁司長宜三思。

作者:羅平男

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