買樓?租樓?
看改善生活條件及投資未來

出版時間: 2017-01-04 00:51 閱讀量: 1,506

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過去一年政治經濟環境充滿挑戰,展望未來情況未許樂觀,在此環境下,投資保值,持盈保泰,是每個人的願望,而購買房地產是投資熱門選擇之一,但現在是否買樓的合適時機?如果不是,租樓又是較好的選擇?

買樓目的人人不同

購買住宅前,須想清楚買樓的目的是什麼,每個人買樓的目的不同,但大致上是三種:結婚,投資及改善居住環境。先談第一種,根據統計局資料,2010年至2015年,每年平均有3,700宗結婚登記,假設一半新人已有住宅單位,單是新婚每年對住宅需求也約1,800個單位。

第二種情況就要看當時是有利投資房地產,還是投資股票與債券。現實是各國大多實施貨幣寬鬆政策,銀紙供應源源不絕,人們發現手上的銀紙不值錢,為了保值只好投資在股票、債券、房地產等,由於市場認為中國為了保持國際競爭力,人民幣會持續有向下調的壓力,即使內地已實施多項措施控制資本外流,內地的資金仍會千方百計到世界各地購買各式各樣的資產以求保值。港澳是內地最熟悉的地方,港澳的貨幣和美元掛勾及資金自由流通,上述因素更促成內地資金大量來港澳投資物業、股票、債券等。

第三種,可能是一家多口而兒女長大,或家庭財政狀況改善,因而細屋搬大屋。上述情況對住宅都有固定的需求,第一及第三種的需求較為穩定,而第二種就要看當時的投資環境。澳門是資金自由港,外來資金可自由進出,更是對澳門房地產升跌有直接影響。

數據顯示澳門樓市易升難跌

根據統計局資料,2014年10月樓宇成交數目及金額分別是753個及47億澳門幣,2015年10月分別是798個及33億元,2016年10月分別是1,281個及66億元,顯示澳門房地產已開始復甦,外來及本地資金已再度入市。另外,澳門大學《編制澳門樓價指數》研究報告指出,澳門樓價在2014年第二季到達高位,每平方米實用面積為111,542元,2016年第一季下跌至72,955元,但2016年第三季已回升至88,564元。

另外,統計局的資料顯示,2010年至2015年,每年建成約2,900個單位,比較結婚登記數字,大家就知道新樓供應量,單單面對新婚市場需求都不足,更不要說投資及細屋搬大屋的需求。如果此現象沒有改善,供應量長期低於需求量,澳門樓市易升難跌可想而知。但從數據中,有一個新的現象,2015年不論是已建成的4,364個或新動工的5,405個單位數目都較2014年大增,但至2016年10月的數字,新動工的單位數目和2015年差不多,但已建成單位數目的484個較2015年大幅減少,樓宇現貨供應量仍是不穩定,但未來預期落成的單位是有增長的。

買樓或租樓 看是否可改善生活條件

作為理性經濟人,先要判斷是買樓或租樓後,生活條件才會改善,同時仍有條件通過儲蓄及投資,增加本身的財富,投資未來。買樓要考慮以下情況,首期付多少,供樓期多長,利息的因素及如房地產市場出現劇變,樓價下調,跌破貸款價,銀行是有權向借款人追回差價,借款人未能補回差價,銀行就會收樓,再將物業公開拍賣。2008年後,為了防止經濟衰退,世界各國都推出貨幣寬鬆政策,利息長期在極低水平,資產不斷升值,人們認為樓市只會長升不跌,對負資產的教訓早已忘記。問題是去年開始,美國開始加息期,對樓市是不穩定的因素,買樓前須小心評估本身的情況,再決定付多少首期,供多少年等。

在考慮所有因素後,如認為現時買樓不是最佳選擇,那就選擇租樓。租樓不用付首期,如有合適的投資項目,可用原先用來計劃支付首期的部份投資,以期增加財富,在未來合適的時候有更充足的資本買樓。如已付首期,代表手上可能只有少量額外的資金,即使有合適的投資項目,也可能未能拿出資本投資,錯失投資良機。所以,只要是可以改善生活條件及投資未來,買樓或租樓同樣都是選擇,買樓或租樓沒有合適或不合適時機,關鍵是須根據當時的政治經濟環境,本身的財務能力再決定是買樓或租樓。

作者:梁立身

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