買樓投資 有利可圖

出版時間: 2019-05-01 02:31

澳門政治乏善足陳,讓人沉悶不已,所以今期還是談談如何賺錢比較實際。在港澳乃至中國內地,過去十多年來,最能賺錢的投資,莫過於房地產,但是在現時三地樓價已嚴重脫離人民購買力的現實下,繼續投資房地產是否明智的抉擇,那就見仁見智了,尤其是最近有一項調查公佈,香港的樓價已達全球最貴,一般家庭就算不吃不喝,也要花近二十年的收入才能夠買到房,房地產市場出現泡沫,彰彰明甚。然而,有違一般人的看法,筆者卻認為,雖然目前很多人都在說港澳和內地大城市的樓價太貴,但投資房地產,只要選對了城市和地點,仍然是最有利可圖的投資選項,沒有之一。

先從影響一地樓價的底層邏輯說起。誠如內地著名學者,清華大學徐遠教授所說,討論樓價趨勢,斷不能泛泛而論,必須要指明具體的城市和地點,這樣的討論才有價值,徐教授的觀點是,影響樓價的最重要因素有三項: 一、經濟增長的速度;二、城市化的程度;三、人口淨流入。以此評價澳門,由於本澳本來已是一高度發展的城市,所从第二項因素可以不論。

單就第一和第三項因素而言,近年澳門本地生產總值,長期維持着雙位數字的增長,經濟欣欣向榮,確保了私人房產的最大買家,即中高收入人士的購買力,再加上單程證政策措施的存在,每天也有一百數十人因各種理由從內地來澳定居,也維持了本地人口的長期增長,增加了對住房的需求,這兩項基本因素,都支持着本澳樓價長期上升。

此外,澳門還有一項政治因素必須納入考量。自從歐文龍東窗事發後,出於少做少錯,不做不錯的心理,主理土地工務的官員在賣地、批地以及審批樓宇興建項目上都放慢手腳,導致私人樓宇供應量長期追不上需求,雖然大規模的填海工程正在進行,但從填海造地、都市規劃、建造各項基礎建設到私人樓宇供應投入市場,是一個漫長的過程,短期內,澳門私樓供應不足的問題,相信不會得到有效解决。面對供求方面的失衡,政府火上澆油,為搏取掌聲而推出的所謂需求管理措施,令賣家更加惜售,市場供應和成交量進一步萎縮,樓價屢創新高。

還有一項特朗普因素。一年多以前,人們都預期着美國聯邦儲備局會持續加息,戮破樓市泡沫,港澳兩地的財金官員更異口同聲,在公開場合提醒買樓人士要注意息口變化,以免變成樓市大閘蟹。但是,隨着特朗普為競選連任打算而持續向聯儲局施壓,利率不但沒有上升,更可能會向下調整。而美元作為全球貨幣,美國的貨幣政策牽動着全球利率走趨,港澳採用貨幣發行局制度,利率升跌大致與美國同步,在明年美國大選之前,利率環境都對投資房地產者有利。綜合上述各點分析,筆者斷言,在未來兩年,投資本澳房地產仍然是上佳的選項。

作者:羅平男

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