立法會第一常設委員會日前細則性討論「法案 - 修改第10/2011號法律《經濟房屋法》」，主席何潤生在會後透露，「新經屋法」會採用新方式計算經屋出售價格，政府代表向小組介紹兩個計算價格方案－「成本價方案」及「購買力方案」。興建經屋成本，行政成本等因素組成「成本價方案」，而經屋購買者的購買力、銀行貸款期限等因素則組成「購買力方案」。筆者認為兩者皆較為複雜及行政成本高，且和現實市場脫節，建議以市場價格折扣出售經屋，最能反映實際情況及效益最高。

按市場價格制定經屋價格　貼近市場最能反映現實

政府建議的「成本價方案」是以土地溢價金、建築成本、行政成本等因素計算經屋出售價格，例子是3房1廳（實用面積約60平方米）經屋售價約290萬元，2房1廳（實面積約45平）約218萬元，1房1廳（實面積約30平）約145萬元。而「購買力方案」，則是根據經屋購買人的收入、銀行貸款利率、期限等因素計算，3房1廳售價約213萬元；2房1廳約159萬元；1房1廳約106萬元。不論是「成本價方案」或「購買力方案」，政府都是使用公帑補貼經屋購買人購買經屋，補貼金額多少看政府用什麼數據。

不論是「成本價方案」或「購買力方案」，政府都須投入大量人手資源計算及分析各項因素，過程時間長，最後才能計算出經屋的出售價格。但此數據是「滯後數據」，未能反映市場現況及當下的成交金額，因此經屋價格宜以市場成交價格為基礎，再以折扣出售給經屋購買人，是更好的資源分配安排，公帑的使用更具效益，補貼金額更貼近市場，對政府、對市民、對市場都是最好。

政府方面，不須投入大量人手資源計算及分析各項數據，經屋定價將以市場成交價為基礎（根據實際成交金額及面積），再以8折，7折或其他折扣率出售給經屋購買人。折扣是多少須向社會作公開諮詢，得出一個社會共識，政府採納，社會也沒有太大爭議。政府不須自行制定價格，可避免價格一出；價格若太高，社會上會有反對聲音，價格若太低，社會亦會有反對聲音；但以市場定價，市場為準，社會接受及認同，不會認為政府偏向某一階層。

經屋購買人方面，由於是以市價定價，再以折扣出售，資訊將十分清楚及容易明白，不會造成任何資訊壟斷或阻塞。經屋購買人可清楚計算及決定最後是在私人市場入市或申請經屋。私人市場沒有任何限制，有潛在升值空間；經屋有禁售期、且經屋將來只能在經屋市場內流通，不能流入私人市場，經屋的升值能力存疑，上述因素都會左右購買經屋的決定，而決定權都是在市民手中。

市場方面，由於是以市場價為基礎，不會破壞市場正常運作，消費者最終是在私人市場入市或是申請經屋，享受政府補貼，但有條款制約，完全取決於個人，而非政府驅使。逐漸地，希望不受條約規範且有消費能力的消費者(投資者)就會選擇私人市場，期望樓市升值，當然亦會面臨樓市調整的風險。而另一批的消費者，本身符合申請經屋的各項條件，認為住宅是居住非投資，且可享受政府補貼，自然會選擇經屋市場，但就須接受「排隊」的現實，期望本身得分高可以有機會購買經屋。

作者：梁立身