經屋出售價格 市場價折扣出售

出版時間: 2019-05-28 23:30 閱讀量: 1,347

立法會第一常設委員會日前細則性討論「法案 - 修改第10/2011號法律《經濟房屋法》」,主席何潤生在會後透露,「新經屋法」會採用新方式計算經屋出售價格,政府代表向小組介紹兩個計算價格方案-「成本價方案」及「購買力方案」。興建經屋成本,行政成本等因素組成「成本價方案」,而經屋購買者的購買力、銀行貸款期限等因素則組成「購買力方案」。筆者認為兩者皆較為複雜及行政成本高,且和現實市場脫節,建議以市場價格折扣出售經屋,最能反映實際情況及效益最高。

按市場價格制定經屋價格 貼近市場最能反映現實

政府建議的「成本價方案」是以土地溢價金、建築成本、行政成本等因素計算經屋出售價格,例子是3房1廳(實用面積約60平方米)經屋售價約290萬元,2房1廳(實面積約45平)約218萬元,1房1廳(實面積約30平)約145萬元。而「購買力方案」,則是根據經屋購買人的收入、銀行貸款利率、期限等因素計算,3房1廳售價約213萬元;2房1廳約159萬元;1房1廳約106萬元。不論是「成本價方案」或「購買力方案」,政府都是使用公帑補貼經屋購買人購買經屋,補貼金額多少看政府用什麼數據。

不論是「成本價方案」或「購買力方案」,政府都須投入大量人手資源計算及分析各項因素,過程時間長,最後才能計算出經屋的出售價格。但此數據是「滯後數據」,未能反映市場現況及當下的成交金額,因此經屋價格宜以市場成交價格為基礎,再以折扣出售給經屋購買人,是更好的資源分配安排,公帑的使用更具效益,補貼金額更貼近市場,對政府、對市民、對市場都是最好。

政府方面,不須投入大量人手資源計算及分析各項數據,經屋定價將以市場成交價為基礎(根據實際成交金額及面積),再以8折,7折或其他折扣率出售給經屋購買人。折扣是多少須向社會作公開諮詢,得出一個社會共識,政府採納,社會也沒有太大爭議。政府不須自行制定價格,可避免價格一出;價格若太高,社會上會有反對聲音,價格若太低,社會亦會有反對聲音;但以市場定價,市場為準,社會接受及認同,不會認為政府偏向某一階層。

經屋購買人方面,由於是以市價定價,再以折扣出售,資訊將十分清楚及容易明白,不會造成任何資訊壟斷或阻塞。經屋購買人可清楚計算及決定最後是在私人市場入市或申請經屋。私人市場沒有任何限制,有潛在升值空間;經屋有禁售期、且經屋將來只能在經屋市場內流通,不能流入私人市場,經屋的升值能力存疑,上述因素都會左右購買經屋的決定,而決定權都是在市民手中。

市場方面,由於是以市場價為基礎,不會破壞市場正常運作,消費者最終是在私人市場入市或是申請經屋,享受政府補貼,但有條款制約,完全取決於個人,而非政府驅使。逐漸地,希望不受條約規範且有消費能力的消費者(投資者)就會選擇私人市場,期望樓市升值,當然亦會面臨樓市調整的風險。而另一批的消費者,本身符合申請經屋的各項條件,認為住宅是居住非投資,且可享受政府補貼,自然會選擇經屋市場,但就須接受「排隊」的現實,期望本身得分高可以有機會購買經屋。

作者:梁立身

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