都市更新政府主導 重建費用政府負責

出版時間: 2019-10-16 00:13 閱讀量: 726

從2005年提出「舊區重建」到現在「都市更新」,時間已逾十四年,但成績強差人意,政府推出的政策再一次令市民失望。現時逾30年樓齡的樓宇超過4,000幢,40年、50年的也有約1,000幢,主要分佈在澳門半島及樓宇層數少於10層。澳門都市更新股份有限公司(都更公司)已經成立,社會希望都更公司可以加快步伐,「追回」失去的十四年。都更公司的負責人日前表示,為了善用公帑,日後大廈重建,重建費用將由業主負責,此話一出,立即引起坊間質疑及反對。若果政府最終決定重建費用由原業主承擔,都市更新的工作將會失敗。

參考香港市區重建局做法 大廈重建費用政府負責

香港同樣面對樓宇老化問題,為了徹底解決問題,香港特區政府於2001年設立市區重建局代替土發公司,專注收購樓齡高的私人樓宇及協助舊區重建及發展。市建局成立逾十八年,積極協助香港舊區重建及發展,成績有目共睹。成功的關鍵,就是市建局負責拆卸及重建樓宇的費用,業主不需支付任何費用。若然不是政府負責重建費用,成績一定不會理想。

參考香港的做法,同時減輕政府的負擔,於初期,都更公司可收購40年或以上的私人樓宇,負責拆卸及重建費用,而業主可以「樓換樓」方法在落成後的新大廈內擁有相同面積的一個單位。同時,在符合相關法律的規定下,新大廈的高度及可建面積一定要大於收購的樓宇,例如收購的樓宇是5層,新大廈可能是10層,這樣都更公司才有額外的單位出售及備用,令自己有充足資金進行下一批的收購,而不用政府長期投入資源支持其運作。若有多幢樓宇在同一位置,都更公司可一併收購,由於土地面積更大,發展項目的成效將會更好,項目內可以有停車場、休憩用地、政府設施、商業設施等,屆時更可以起到優化該區的作用,提供更好的服務予該區的居民。

除「樓換樓」外,業主也可選擇現金補償,政府一次性給予現金補償予業主,業主放棄在新大廈內擁有相同面積單位的權利。計算現金補償,可參考同區10年樓齡的市場價格,由於樓宇本身已逾40年,10年樓齡市場價的現金補償是合理的。租客方面,政府可給予特惠金或安置計劃予租客選擇,但須符合特定條件。

對於未達收購年份的樓宇,例如30年樓齡的樓宇,都更公司可推出「樓宇修復」計劃,協助業主先維修樓宇,包括樓宇結構修復、公用地方改善工程等。社會「借用」十年時間,令業主在此十年不用害怕樓宇因失修而成為危樓,政府也可集中精力處理40年樓齡樓宇的重建工作。

與此同時,政府須修改《民法典》的規定,強制規定分層大廈業主必須成立業主委員會共同管理大廈,配合現行《都市建築總章程》第七條的規定,業權人須每隔五年對樓宇進行保養及維修,政府須加大力度向社會宣傳及嚴格執法,確保業主遵守上述法律。只有成立業主委員會,委員會履行管理大廈的責任,大廈業主依法每5年檢查及維修大廈,從源頭上一併解決問題,不然樓宇日久失修的問題不會徹底解決,都市更新的工作不會有圓滿成績。

作者:梁立身

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