經屋是私人財產
限制其使用權合法合理嗎?

出版時間: 2020-07-08 11:03 閱讀量: 295

政府向立法會建議修改《經屋法》,建議的條文包括業主每年居住在經屋的日子不能少於某個日數,出租或無償給予他人使用單位將會被罰款。經屋是市民以真金白銀購入的私人財產,政府現在立法加以限制市民對其私人財產的使用權,是否符合《基本法》第103條的規定?另外,根據新法,若業主希望出售單位,只能將單位以「原價」出售給政府。若未來房地產市場轉差,代表政府須以高於市場價購入單位,此做法對納稅人公平?是善用公帑的做法?

尊重私人財產 不能任意限制其使用權

立法會現時正由第一常設委員會審議政府提出的修改《經屋法》建議,建議對現時《經屋法》作出若干修改,包括業主每年須在單位內居住一定日數(若有合理解釋可申請豁免)、業主不能將單位出租(無償或有償),若違反上述規定,業主將會被罰款。另外,若業主希望出售單位,業主只能將單位賣給政府。市民以真金白銀購入經屋,經屋是市民的私人財產,政府限制市民對其私人財產的使用權及出售權,符合《基本法》第103條有關保護私人財產(「澳門特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。」)的規定嗎?

經屋不同於社屋,社屋的業主是政府,政府以低於市場價將社屋租予有需要的澳門市民,政府對出租社屋定出若干規定,包括居住日數,不能將社屋單位再轉租給他人等是合法合理的做法。社屋資源有限,政府定下規則保障資源只給有需要的市民使用,而不是浪費掉。若社屋承租人首次違反上述規定,可被罰款,若屬情節嚴重或多次違反,政府應該取消此租約,不再將社屋租予此承租人。

經屋是私人財產,私人財產受《基本法》第103條的保障,政府就可另外以法律形式任意限制市民對其私人財產的使用權嗎?政府為了確保經屋資源得到有效利用,新法已建議新經屋只能在經屋市場內流轉,新經屋不能流入私人房地產市場,此規定已大大保證經屋資源只給予有需要的民,及限制了業主的出售權。同時,新法建議經屋的禁售期是六年,此六年亦是對經屋的限制,有利保證經屋被有效善用。

現在政府再建議加上經屋居住日數,禁止出租單位等條文,是隨意限制市民對其私人財產的使用權。更令人費解是,新條文更包括當業主出售單位給政府時,政府只會以「原價」購回經屋。市民以100萬元購入經屋,六年後,市民希望出售經屋,政府只會以100萬元回購單位,此將會出現若干問題。六年後,若私人市場轉差,私人樓的價格可能較經屋更低,政府依法須以高於市場價回購經屋,合理嗎?此做法是浪費公帑的做法,而經屋業主當然十分樂意將單位出售給政府。另一情況是若私人市場好景,私人樓價格高昂,經屋業主當然不會出售單位,沒有人出售經屋,如何增加經屋市場的流轉量?未能上樓的市民有機會上樓?

因此,政府須考慮用其他方法,包括在禁售期後,參考經屋同等面積及樓齡單位在私人市場的市場價,以「差價」購回單位。如業主以100萬元購入經屋,8年後業主希望出售,此單位參考私人市場的同等面積及樓齡單位的成交價是300萬元(假設),即「差價」是200萬元。業主「獲利」200萬元,業主須支付利得稅,假設稅率是50%(建議在新法內加入此條文),代表政府將會有100萬元的稅收,而政府將以200萬元回購單位,減去稅收,即政府實際出資100萬元回購單位,業主實際獲利100萬元。若沒有利誘因素,經屋業主不會出售單位。反過來,若私樓單位價格較經屋單位低,經屋業主則須將「差價」補回給政府,筆者相信一般業主不會這樣做。上述方法可有效增加經屋市場的流轉量,若市道好,政府只出資100萬元就可回購單位,代表政府不用興建一個新單位給予有需要的市民,經屋流轉量增加,輪候上樓的市民將多一個機會上樓。

梁立身

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