經屋永遠「姓經」 「需求」大幅下降

出版時間: 2021-12-01 11:26 閱讀量: 2,111

特首賀一誠日前在立會答問大會上表示,新一批經屋早前「開隊」,5千多經屋單位可供申請,但至上月,只有不足9千份申請,和過往申請的「墟撼場面」,情況完全不同。澳門市民的住屋需求已減少,因此對經屋需求也減少?當然不是。新《經屋法》(「新法」)規定新批出的經屋永遠「姓經」,業主只能以原價將物業售回澳府,完全沒有投資價值(升值空間?),經屋的「需求」才因此大幅下降!

經屋沒有投資價值 經屋是一個永遠使用權

和過往申請經屋「墟撼場面」不同,在新法下,澳門市民對5千多個新經屋單位興趣不大;原因十分簡單,沒有升值空間(除非屆時私人市場大幅下調,業主才可能有機會賺錢)。新法下,業主不論20年、30年、40年…後出售單位,只能以原價售回澳府,且如果當初對單位進行了改裝,須自資將單位還原,對業主來說亦是一個成本。因此,新法下,購買經屋只是買入一個單位的永遠使用權,而此業主的配偶,子女在業主去世後,可依法繼承上述單位的使用權。

9千份的經屋申請人,現在最大的「期待」就是澳府稍後公布的新經屋定價!早前,澳府「吹風」表示基於土地、建築、行政成本等因素,新經屋的實用每平方尺價可能是5,000元(澳門元,下同),因此,T1單位售價可能約200萬、T2約250萬、T3約300萬。若上述定價屬實,只須比較現時私樓租金多少,加上「現金值」是多少,申請人就會知道是否「適宜」繼續申請經屋!

筆者隨機查閱資訊,約8,000元可租600多至800尺(建築面積)的單位(氹仔區、有電梯、樓齡20年以上等),租金為10元/尺(平均),若樓齡較新(或新裝修),尺價則約12至15元不等。以8,000元租800尺計,一年租金為96,000元。假設10年時間,每年租金上升5%,10年的租金支出約120多萬。

下一步,需以一個百分比計算現金值。假設200萬的購買價(T1單位),以每年5%作為利率,業主在10年後以200萬售回澳府,10年後的200萬,現在的現金值是120多萬。不要忘記,一般業主會以貸款形式購入經屋,以現時的貸款利率(P-3)%,約2.375%,以200萬為例,按揭9成。貸款180萬,貸款期10年,每月還款約1萬7千元。10年後,總共費用約200萬(本金 + 利息)。10年後,業主將單位售回澳府,也是取回200萬。

上述是以10年為例子,讀者可以20年,30年為基礎,自行計算所需成本。由於新經屋再沒有升值空間(除非屆時私人樓市大跌),市民是否購買經屋,就須自行估算未來是通脹(通縮?)、利率上升/下跌、澳府會否全力興建公營房屋(社屋、經屋、夾屋等)、維修保養成本等因素,考慮所有因素後才決定是否購買經屋?市民須緊記,新法下,購買經屋代表「您」購買一個單位的永遠使用權。因此,現在市民「最」期待的是明年推出的「夾屋」政策,「夾屋」售價多少(代表澳府補貼多少)、禁售期多長,出售補「地價」多少等都是市民最關心的。

梁立身

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