新經屋法下推經屋 入表人數大不如前

出版時間: 2022-04-06 10:07 閱讀量: 350

澳門房屋局日前公布經屋申請名單,申請名單的「上樓」條件將根據新經屋法的規定,在新法下,最終獲接納的申請不足一萬份(入表總數為11,707份)。不論是入表總數或接納數目都遠低以往的經屋申請,證明在新法下,經屋已不再是澳門居民的「首選」置業選擇。只要法律不改,筆者相信澳門居民對經屋的需求不會高,為了更好利用珍貴資源-土地,澳府宜改變如何計算興建多少經屋的方法。

跟隨居民需求 有需求才興建

在新法下,購買經屋的申請人須遵守更「苛刻」的規定,包括禁售期6年、經屋只能出售給澳府、每年須在經屋內住滿184日(若違反,須支付罰款)等。而最重要的一點是法律規定業主若出售經屋,其出售價只能是購入價,及須扣回若干費用,如恢復單位原來居住條件的工程費用、未支付的管理費等。因此,經屋「完全」沒有升值空間,一般市民又怎會選擇經屋?現在,社會就等澳府公布經屋的發售價。若經屋售價不是和私人樓宇市場價有一大段距離,筆者相信為數不少的成功入表者屆時將會放棄購買經屋,因為現在購買經屋只是「等於」購買一個單位的永久居住權,若干年後,單位的出售價值「所剩無幾」,經屋的發售價須遠低於私人樓宇市場價,才能吸引居民「上車」。

在新法下,由於沒有「升值」空間,居民對經屋的需求會更貼近一般市民對房屋需求的真實情況。因此,澳府宜修改現時的法律,加入新條款-「澳府除自主興建經屋外,可採取BTO方法興建經屋」,增加興建經屋的彈性,不再是單一由澳府主導興建經屋。

BTO(build to order)就是參考新加坡政府現時興建租屋的眾多方法之一。假若項目(一座)經屋有300單位,市民可根據自身需求向澳府申請一房、二房、三房,當需求達到項目的80%(240個單位)時(新加坡的規定是70%),澳府就可啟動方案興建經屋(包括公布房型數量、出售價等資料 – 給予社會充分的知情權)。BTO的優點是當市民有需求時才興建經屋,而經屋單位的面積亦是申請者所需求的,不會造成浪費。當澳府啟動方案,市民就須和澳府簽署合同,市民須支付一定金額作為「訂金」,是承諾將會購買經屋的費用。若最終成功「上樓」,訂金將作為支付經屋的部份費用,合同內亦須設立市民「退場機制」(即市民放款購買經屋,但市民須支付行政費用等),澳府延遲交樓的罰款等條款,以同時保障市民及澳府的權益及清楚界定雙方的責任。

新加坡的經驗是四至五年可完成興建BTO組屋(「交樓」),澳門可借鏡,因為興建時間不能太長,不然就失去BTO的意義。當項目完成時,可能出現一定數量的「空置」單位,屆時,澳府可將上述單位出售給市民,若市民符合申請經屋條件,可申請上述單位,但單位的出售價將較早前公布的高。市民四五年前購買的是經屋「樓花」,現在符合「上樓」條件的市民是購買經屋現樓,付出的費用當然須高於「樓花」。

早前公布經屋申請名單,已清楚告訴社會市民對經屋的需求,澳府須增加興建經屋的方法,不能單由澳府主導,不然將來的結果可能是,經屋落成後,只有少數市民(「上樓」),造成經屋單位空置,浪費澳門的珍貴資源-土地。

梁立身

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