香港「減辣」 澳門會跟進?
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出版: 2023-11-01 10:20
更新: 2023-11-01 10:20

香港特首李家超10月25日公布其任內第二份施政報告,當中亮點(外界早已「預計」)是推出住宅「減辣」措施,包括(1)額外印花稅-適用期由三年降至兩年;(2)買家印花稅-由15%減至7.5%;(3)新住宅印花稅-由15%減至7.5%。香港房地產界普遍認為「減辣」力度不足,但認為港府願意走出第一步,是好的開始,並期望港府盡快推出第二輪「減辣」措施。澳門一樣有住宅「辣招」。澳門特首賀一誠本月中旬將發布2024年施政報告,坊間普遍認為澳府一樣會推出住宅「減辣」措施,關鍵是措施力度的強弱。

全球經濟環境不明朗 澳門是時候「減辣」

在澳門財政局的網頁,可查閱由2010年起的澳門房地產數據(住宅交易宗數及呎價),方便市民及業界了解市場,是好的服務。澳門現存的住宅「辣招」分別是:(1)針對「短炒」行為,購買住宅後一年內出售住宅,須向澳府繳納20%特別印花稅;一至二年內出售住宅,須繳納10%。上述措施針對由2011年6月14日起取得的住宅。(2)針對非「澳門居民」,由2012年10月30日起,法人、自然人商業企業主或非澳門居民取得住宅,須額外繳納10%印花稅。(3)由2018年2月10日起,購買第二個住宅的購買者,須額外繳納5%印花稅。若是購買第三個或以上的單位,須額外繳納10%。

2012年9月(2012年「辣招」生效前),澳門(全市)住宅成交宗數為1,219宗(澳門半島 - 916,氹仔 - 250,路環 - 33),澳門半島的平均樓價(每平方米)是56,471(澳門元,下同),氹仔是72,837元,路環是83,930元。2014年3月(2012年「辣招」推出一年多後),澳門住宅成交宗數為693宗(澳門半島 - 548,氹仔 - 121,路環 - 24),澳門半島的樓價是85,786元,氹仔是96,229元,路環是106,125元。2015年3月(「辣招」推出二年多後),澳門住宅成交宗數為410宗(澳門半島 - 315,氹仔 - 53,路環 - 42),澳門半島的樓價是87,384元,氹仔是89,550元,路環是112,265元。2012年「辣招」的成效是:兩年多後,2015年3月,澳門全市的住宅成交價格沒有下調,反而上升。

2018年1月(澳府「加辣」前),澳門住宅成交宗數為1,986宗(澳門半島-901,氹仔-123,路環-962),澳門半島的樓價是110,218元,氹仔是106,586元,路環是139,157元。2019年3月(「加辣」一年後),澳門住宅成交宗數為583宗(澳門半島 - 456,氹仔 - 69,路環 - 58),澳門半島的樓價是110,014元,氹仔是100,608元,路環是127,591元。2018年「辣招」的成效是:一年後,2019年3月,澳門全市的住宅成交價格沒有太大變化。

2023年9月,澳門住宅成交宗數為146宗(澳門半島-114,氹仔- 25,路環-7),澳門半島的樓價是78,555元,氹仔是82,540元,路環是130,105元。先比較過去兩年的住宅成交宗數,以9月為例,2021年9月(400),2022年9月(248)及2023年9月(146),數字令人擔心,住宅市場缺乏成交,證明欠缺資金入市「掃貨」。再比較2019年3月和2023年9月的成交價,澳門半島的價格已由十一萬調整至七萬八千,調整幅度約30%;氹仔由十萬跌至八萬二千,下跌幅度約20%。成交價反映市場真實情況,現時經濟並不十分理想。業主現時願意調整價格,期望促成交易,但大部份買家認為未來有機會再調整,因此不急於「入市」。

在面對全球經濟不穩,滿足市民對居住的剛性需求下,內地由本年年中開始已逐步放寬各項嚴格控制或限制購買商品房(住宅)的措施。內地執行「認房不認貸」政策、各省市逐步取消「限購」政策、降低首付比例、降低貸款利率等都是令市民更容易「上車」或換樓,期望穩經濟。香港和澳門都是外向型經濟體,十分依賴外圍的經濟環境。香港在上(10)月推「減辣」措施(坊間認為推出時間太遲,但也是好的開始)應對經濟及房地產市場變化。澳門同樣面對內需不足問題,樓價向下調整20%至30%,住宅成交宗數減少,澳府是時候「減辣」。

現在社會的注意力是澳府會推出多少「減辣」措施,力度如何?綜合各因素,筆者認為澳府可能取消針對非「澳門居民」實施的額外繳納10%印花稅措施,及調整針對「短炒」行為措施-購買住宅後一年內出售,原須繳納20%特別印花稅,可能改為10%;一至二年內出售,原須繳納10%,可能改為5%。是否如此,我們拭目以待2024年施政報告。

梁立身

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