澳門全面「撤辣」後 樓市表現如何?
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出版: 2024-06-05 10:13
更新: 2024-06-05 14:26

4月18日,澳門立法會全體會議通過《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法案,法案在4月19日正式成為法律。澳府終於願意面對現實,將人為干預房地產市場的措施全部取消,令房地產市場回到正常道上。法律生效一個多月,澳門樓市表現如何?

房地產市場會否全面復甦 取決經濟前景是否向好

根據澳門財政局網頁資料,2024年4月住宅單位成交量為269宗,較3月143宗上升近90%。成交價方面,4月平均成交價(實用面積計)為每平方米87,041元(澳門元,下同),較3月平均成交價82,734元上升約5%。全面「撤辣」後,房地產市場(量價齊升)的反應是合理及正常。但由於法律在4月19日才生效,須要5月整個月的數據,才能較為清楚知道市場(用家/投資者)對後市的看法。

一個國家或地區的房地產市場會否向上,取決多個因素,但核心因素是市場對該國家或地區的經濟前景評估。經濟前景向好,一般都會帶動房地產市場向上。全球有百多個國家,甲國樓市可能向上,乙國樓市則可能向下。根本原因是甲國的經濟前景向好(最少市場認為是),不論是用家或投資者都願意在甲國購買房地產。在需求增加的帶動下,樓市(價格)自然向上。甲國政府可以做的是增加土地供應,令市場明白政府有信心有能力滿足市場的需求,市場自然會逐步回到「平衡點」。反之,若經濟前景不好,用家/投資者都會在市場出售房地產。在供應增加的帶動下,樓市(價格)自然向下。乙國政府可以做的是減少土地供應,令市場上可供發展房地產的土地減少。用家/投資者在市場出售房地產(「現貨」),但政府減少供地(「期貨」),供需情況會逐漸找到「平衡點」,價格亦會逐步穩定下來。

現時全球經濟發展充滿多項變數,澳門是外向型經濟體,十分依賴外圍(特別是內地)經濟。國際大環境不佳,澳門不能獨善其身。筆者認為在全面「撤辣」後,澳門樓市只會逐步回到正常的道上。沒有政府(人為)干預,房地產市場可逐步穩定下來,但不會迅速上升(量價)。因為,樓市(價格)是否向上,是由當地經濟前景是否向好來決定。另外,國家對於房地產市場的政策是「房是住,不是炒」。因此,不論是本屆以至未來的澳府,只要國家政策不變,澳府不會再容許房地產市場出現「無止境」向上狀況。若房地產市場出現「過熱」狀況,澳府一定會再下「重藥」,包括可能大幅增加購買成本-徵稅,設禁售期(如購買時間少於2年,禁止出售)等不同措施。

用家及投資者面對上述情況,只能回到最基本目的。剛性需求的用家,在評估本身的經濟條件,社會實際情況等因素後,可考慮是購買或租用住宅單位。用家要明白,不論是購買或租用住宅單位,目的都是希望改善生活品質。若分析所有因素後,租用較購買可更好提高生活品質,當然是租用而非購買。投資者方面,由於房地產不會再像從前以倍數升值。購買房地產,用來放租,年回報率在5%左右(至少「跑贏」通脹),可以考慮。

梁立身

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