是租物業或自建樓宇 計算成本就可決定

出版時間: 2019-02-20 01:09 閱讀量: 5,991

上月立法會口頭質詢會上,政府代表表示本年度政府各部門租用私人物業的租金開支預計為澳門幣10億元,引起議員們熱烈討論。政府現時於氹仔北安及新口岸分別正在興建兩座政府大樓,工程金額分別為3億元及2億元,代表單是建築成本已是5億元,未計其他開支。而政府估計落成後,位於氹仔北安的大樓只可為政府節省每年約二千萬的租金開支。其實,要達到善用公帑的目標,只要計算清楚租用物業及自行興建樓宇的成本,比較兩者的高低,就可以知道那個方法才符合善用理財的原則。

是租是建 成本決定

本年度政府各部門租用私人物業的開支預計為10億元,數字一出,就引起部份議員們質疑政府是否善用公帑,並列出若干例子證明某些政府部門支付的租金開支較同區,甚至較同一辦公大樓的市值租金為高。議員作為市民代表監督政府,要求政府善用公帑,是合法合理合情的做法。那政府現在是否善用公帑?政府是應該租用物業或自行興建樓宇?答案只需計算清楚各樣成本,找出那個方案(租或建)較合理較便宜就可以。

首先,政府須確定是否已善用已擁有的所有物業?若有空置物業,首選當然是先使用此物業作為政府部門的辦公地方。不同部們各有不同需求,對面積、樓底高度、衛生消防等條件各有要求,因此空置的物業可能不適用於某些部門。若果是這樣,某部們提出沒有足夠地方辦公,須要增加辦公地方,而政府已有的空置物業又未能滿足此部們的需求,下一步就是選擇在合適的地方以合理價格租地方。

現在大多數的政府部門都位於中區或皇朝區,而澳門的商業區基本就是在上述兩區,上述兩區的租金當然較其他區域貴。但澳門地方細,不論是步行、使用公交、的士、自駕都十分便利,政府部門根本不用全部集中在中區或皇朝區,若有合適的物業(租金亦合理)在花地瑪堂區、聖安多尼堂區等區,政府部們當然也可以進駐。政府在市場上租用物業,政府將會是一個好客戶。業主不用擔心此租客會非法改裝物業,將物業用作非法用途;此租客會準時支付租金,不會欠租。因此,業主都會願意給予較好條件予政府,政府應把握好此優勢。

隨著政府向社會提供各式各樣的服務,市民的要求亦同樣提高,政府可能會有不同部門都要求增加地方辦公,以便提供更多服務予市民。當要求增加辦公地方有一定的數量後,政府此時可以研究及比較數字,找出是自行興建政府大樓或是繼續在市場上租用物業,那個做法更符合善用公帑的原則。

政府本身已有最新的寫字樓、工業大廈、商業大廈等成交金額的數據,有了上述數據,再參考市場上出租的寫字樓、工業大廈、商業大廈的租金價格,就可計算租金回報率。若回報率是1%、2%,代表在市場上租用物業的成本較自行興建樓宇更為化算;但若數字是5%、6%,代表自行興建樓宇是合理的決定。

當然,政府有若干服務/功能是不適合在私人物業內辦公,如執法部門、司法部門、醫院等。因此,政府的做法可分為兩種,一是自行興建樓宇給予法院、檢察院、廉政公署等部們;另一方法是購買全座物業作為政府的辦公大樓。購買全座物業的優點是不用等待,可以「立即」使用。礙於不同部們有不同所需,重新裝修在所難免。而若購買全座物業,當局亦要留意物業的落成時間,未來維修成本會否太高,物業是否有限制使用用途等規定。最後,不論是租用物業、購買物業、自行興建樓宇,只要計算清楚各樣成本,比較誰優誰劣,清楚向社會交待,社會自然會認同政府的做法。

作者:梁立身

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