提供夾屋不如增加土地供應

出版時間: 2020-10-28 10:38 閱讀量: 184

現屆澳府提出構建「五層」房屋架構供市民選擇,包括社屋、經屋、私人樓宇、夾屋、長者公寓,後兩者是「新建議」。坊間認為澳門私樓樓價「過高」,筆者認為是眾多因素做成,而當中關鍵是土地供應不足。特區成立二十年以來,土地供應長期不足,是做成樓價上升的主因;加上2004年賭權開放,外資(包括內地資金)對澳門充滿信心,大舉入市;同期,全球不同國家不停地「印銀紙」,資金成本極低,房地產當然是投資的「首選」,因而做成澳門私樓樓價「過高」的現象。澳府明白安居樂業對澳門的重要性,希望為市民提供足夠的房屋選擇,是對的,但如其提供林林總總的房屋類型,不如增加土地供應更實際及可徹底解決問題。

林林總總房屋類型 行政成本高 籌備時間長 不如增加土地供應解決問題

根據工務局網頁的資料(可惜只有2016年起的資料),2016年只有約1千個住宅單位落成(申請驗樓或發出使用准照)、2017年數量開始增加,約6千個、2018年約7千個、2019年回落至5千個。若不是新《土地法》於2014年3月生效,及原「海一居」地段的土地被政府依法收回,筆者相信上述數字會更低。特區成立以來,澳府長期不公開拍賣土地,有的只是一兩宗,做成發展商即使希望投地也沒有地可投,發展商「知道」澳府不會推地,當然不會急急出售樓宇,靜待時機,做成供不應求的「現象」。

澳府日前推出「夾屋」公開諮詢,希望社會多提建議,為日後提供「夾屋」創造好的條件。問題是公開諮詢需時,形成意見後又要立法,立法過程中又要討論,立法後要找地興建「夾屋」,當中涉及的時間是多久?行政成本又是多少?既然澳府已有土地,不如及早增加土地供應更能助澳門市民及早「上車」。

澳府近年收回多幅閒置土地,經過多次的訴訟後,終院最後判決澳府勝訴,沒有「官司」在身,澳府現時已有充足土地數量,可以開始推動每季定期公開拍賣土地。首先,澳府應向市場公布現時澳府手上有「多少」土地,要分開「生地」及「熟地」的數據。「生地」可以包括尚有訴訟的閒置土地數量,A區等待興建房屋的土地等。「熟地」就是已經沒有訴訟的閒置土地,可以短時間內動工興建房屋的土地。有了上述數據,市民,土地發展商等就知道未來市場上將有多少土地可興建房屋。同時,建立機制,在每年年初向外公布當年計劃拍賣土地的數量及面積,令發展商可以根據情況入市投地。

當然,澳府本身亦要預留土地興建社屋及經屋,令最基層的市民有居住的保障,及令部份暫時未能購買私樓的市民可以先「上車」,解決居住的問題。社屋及經屋只是作為房屋市場的一部份,而健康的結構應該是私樓佔主導。由於澳府已公布各項土地數據,市場知道未來有多少地可建房屋,發展商就會評估及作出決定。由於未來土地供應充足,發展商很大機會加快速度起樓及賣樓,因為若現在不賣,未來市場上有更多供應,市民有更多選擇,價格一定會受壓,現在賣的價格會比將來好。無形中,市場上將有愈來愈多樓宇項目推出,逐步解決發展商「拖慢」賣樓的現象,供應逐步增加,市場慢慢回復正常情況。

市民方面,知道未來將有大量土地建房屋,部份將不會急於「入市」,發展商為了吸引買家,就會提供更多優惠折扣等,希望買家入場,市場自己會調節,澳府不用出手。市場回復正常,大部份市民居住的都是私樓,部份最基層的市民因未能支付市值租金,政府向他提供社屋,應有之義;部份未能「上車」的市民先購買經屋,以解居住問題,日後有能力再在私人市場購買私樓;整個房地產市場運作逐漸正常,每個市民都可安居樂業。

梁立身

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