經屋定價吸引嗎?

出版時間: 2021-07-26 14:58 閱讀量: 242

澳門房屋局日前公布填海新區-A區經屋開隊,A區經屋將根據「新經屋法」規定及出售,A區的經屋永遠是經屋,不會流入私人市場。以經屋T3(3房)為例,房屋局公布實用面積約658平方呎,初步估計定價每平方呎(實用面積計)約5,000澳門元(下同)[建築呎價約4,000元],售價近330萬。現時私樓價格,氹仔區,樓齡約30年,有電梯,建築呎價約7,000至7,500元,800呎(建築),售價560萬至600萬。經屋的初定價大約是私樓(舊樓)價格的50%,經屋定價是否具吸引力?就要根據申請人的情況而決定。

A區經屋開隊 2024年年底可入伙?

「新經屋法」經立會早前通過,A區經屋日前開隊,是根據「新經屋法」的規定而出售的第一批經屋。按早前公布的初步定價標準,A區經屋的售價(實用面積計)約5,000元/呎[建築呎價約4,000元]。以3房計,實用面積約658平方呎,售價近330萬。回顧過去,2011年出售的永寧經屋,T3的售價由88萬至140萬不等,實用面積同樣約65平方米。

2018年入伙的青濤經屋,T2的售價(2016年公布售價)由85萬多至113萬不等,實用面積約48.72平方米。十年過去,經屋呎價(建築呎計)從約1,300元升至現在4,000元,升幅300%。我們看一看2011年的私樓(成交價),每呎約4,000元(實用呎計),現在的私樓(新樓)成交每呎約10,000多元,升幅約250%,經屋價格的升幅較私樓更高。

假設成功購買A區1個T3單位,售價近330萬,單算價格,相比現在的私樓,不論是舊/新樓,都是相對便宜,但問題是在2024年年底可以入伙嗎?以澳府工程過往的紀錄來看,筆者不樂觀。澳府手上有眾多的項目,A區經屋項目只是其中一個。在眾多的項目,筆者「最有信心」在2024年年底入伙的可能只有在橫琴的「新街坊」項目;至於「置換房」、「暫住房」、「長者公寓」等能否在2024年年底入伙,筆者有保留。

問題來了,若A區經屋未能在2024年底入伙,什麼時候可以「上樓」?2025年、2026年..?假設2025年可以「上樓」,代表明年若申請人(甲家團)成功獲分配T3單位,甲家團就要等4年才可「上樓」。甲家團要「預測」私樓在4年後,其價格是上升、持平、下跌,再決定是否「上車」?另外,甲家團也要「預測」4年後,A區經屋周邊的配套是否齊全?情況若和當初石排灣經屋群入伙時一樣,那入住A區經屋的市民就須有心理準備,可能入伙時只有基本的配套,如巴士站、超級市場等。若須購買其他物品,就須到澳門半島或氹仔市區購買。這一點,購買A區經屋的家團須留意。A區經屋周邊要發展成為一個成熟的社區,可能需時10年或以上。

因此,是否購買A區經屋,就要看家團的情況。若是2人家團(乙家團)[假設現在是租房],沒有長者,沒有小孩,家團的分數較低,申請A區經屋的成功機會將不高。私樓方面,若是沒有電梯的私樓,樓齡20年以上,約600呎(建築),價格約6,000元上下,售價約350萬,乙家團是否也可以考慮?不要忘記,上述私樓是現樓,即買即住,其他因素先不說,若A區經屋在2025年才能入伙,乙家團已可以省回4年的房租。

當然A區經屋和上述最大的分別是新樓與舊樓,樓齡相差20多年,A區經屋的優點是新樓及價格「便宜」;但另一方面,交通時間亦是須要考慮的因素。若居住在A區經屋,要計算往返上班上學等地點需時多久。須緊記,上班上學不是一天,不是一星期,家團須以「年計」才能真正計算所需的時間。因此,沒有物業的家團是否申請A區經屋,須分析本身家團情況。最重要一點是,以後的經屋都只有住的用途(一個功能),再沒有投資的價值(除非修改法律)。某程度就是家團以一個金額「購買」1個單位,住上10年、20年、30年...,而單位的「租金」就是「購買」該單位的價格!

梁立身

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