澳府公布A區經屋售價 給合資格澳居民派「新春禮物」
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出版: 2024-02-09 10:15
更新: 2024-02-09 10:15

甲辰龍年將至,澳府向合資格澳居民派「新春禮物」。澳府日前公布A區經屋售價:2019年申請的經屋售價(依據「舊經屋法」),以實用面積計,每平方米約35,600元(澳門元,下同);2021年及2023年申請的經屋售價(依據「新經屋法」),以建築面積計,每呎約2,430元。以2019年申請經屋為例,假設申請T2單位,以45平方米(實用面積計),售價約160萬(35,600元 * 45)。2013年出售的經屋,以氹仔日暉為例,一個T2單位的售價由約87萬5千至約110萬不等。10年後的今日,差不多面積的經屋單位(T2),售價只是上升50萬左右,澳府當然是向合資格澳居民派「新春禮物」。

T2單位售價160萬 是否購買須計算各種成本

2019年申請的經屋,十六年內不得轉讓(自使用准照發出日起計)。禁售期屆滿後,若業主轉讓單位,須向澳府支付「差價」,補貼比率為60%至70%之間。2021年及2023年(截止申請日期為2024年3月27日)申請的經屋,也有十六年的禁售期。禁售期屆滿後,業主只能以原價出售給澳府。十六年後,若房地產市道「超級火熱」,2019年申請的經屋,有機會有利潤(補差價後)。但2021年及2023年申請的經屋,則沒有「任何」盈利機會(此正是澳府的本意)。

2019年申請的經屋,如無意外,今年可入伙。既然售價已公布,「準買家」現在是時候計算清楚購買經屋的「所有」成本,並決定最終是否「入市」?理論上,2019年的申請者,根據「舊經屋法」,業主仍有機會有利潤(禁售期屆滿後轉讓單位,須補「差價」)。因此,在計算成本時,「準買家」可以十六年的使用期為基礎,以一個T2單位(45平方米-實用面積計),售價約160萬。十六年的使用期,每月的使用費約(160萬 / 16年 / 12個月)8,400元。十六年後,若房地產市道「超級火熱」,業主補差價後,轉讓單位後有機會錄得利潤[假設十六年後,45平方米單位的私人市場價-財政局估算的價值是500萬,若補貼比率為60%,代表業主出售單位獲得500萬後,須向澳府支付60%(500萬 * 0.6 = 300萬),業主實收200萬(500萬 – 300萬)。單位的購入價為160萬,十六年後取回200萬,代表利潤為40萬(200萬 – 160萬)]。等待十六年,可能的利潤只有40萬,回報是25%(40萬 / 160萬),值得嗎?另一重大因素是,十六年後,房地產市道是否一定「超級火熱」?

2021年及2023年的申請者,對她們來說就相對簡單。由於單位沒有「任何」升值空間-除非出現極差情況,如十六年後,澳門房地產市道「超級寒冬」,45平方米的私樓售價只是100萬。上述業主依法以原價[以一個T2單位(45平方米-實用面積計,建築面積約500呎),售價約120萬(2,430元 * 500)]出售給澳府,就會有利潤,利潤為20萬(120萬 – 100萬]。但等待十六年,回報只是約17%(20萬 / 120萬),值得嗎?

針對2021年及2023年的申請者,「準買家」計算成本時,不需用十六年,而是二十年,甚至二十五年的時間作為計算成本。若是二十年的使用期,每月使用費約(120萬 / 20年 / 12個月)5,000元。若是二十五年的使用期,每月約(120萬 / 25年 / 12個月)4,000元。即使現時房地產市道「淡靜」,不論是4,000元或5,000元,也不能租用一個全新的45平方米單位。

當然,若今年搬入A區,「準買家」須考慮交通,配套等各種問題。「準買家」要有心裡準備做「開荒牛」,一如第一批業主入住石排灣經屋及社屋時,面對「一樣」的情況。凡事有利有弊。經屋的售價是重要的考慮因素,但也不能忽視其他各種客觀因素(如評估A區要成為一個成熟的社區,須時多久?「準買家」已做好搬入A區居住的各種準備工作?)雖然經屋不是私樓,但也是一個重大的投資,「準買家」須評估好本身的情況後,才決定是否「入市」?

梁立身

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