澳門彈丸之地，土地資源非常匱乏，多個大型社區老化問題嚴重，舊樓舊區的重整翻新成為急需處理的社會大問題。政府回歸之初已察覺問題存在，在2004年已提出舊區重整要立法，但舊區重整委員會在討論多年後解散，一切推倒重來，政府再在2016年提出都市更新的概念來推動舊區重整，這一次已有過去的經驗參考，希望不再「蹉跎」十年。都市更新稅務優惠法案目前在立法會審議當中，最近政府亦就《都市更新暫住房及置換房法律制度》文本展開公開諮詢。作為都市更新的其中一個部分，政府先推「暫住房」與「置換房」立法沒有不可，但令人憂慮政府土地儲備缺乏的情況下如何應對經屋、社屋、暫住房與置換房這四大部分的需求，令人質疑未來暫住房與置換房的數量能否夠足夠應付未來的都市更新需要。其實，澳門重建舊區最大的難處在於百分百的業權比例，不單令重建舊區拖延至今，也令民間團體協助重建的工作困難重重。其實，調低百分比業權經已是社會與都更會的共識，政府應該先行斬件立法，讓民間能夠在政府立法之前，率先助力重建工作，為重建舊區爭取時間。

暫住房只租　置換房可賣

為了應對多個大型社區老化問題嚴重，以及舊區重整立法無功而還的問題。政府提出都市更新概念，並在2016年3月成立了都市更新委員會，當中提出暫住計劃，建議從特區的土地儲備中興建「暫住房」，並向受樓宇重建影響的業主提供現金補貼鼓勵自覓短期住所。對於受都市更新拆遷影響但無法回遷的情況，建議由政府出資興建部分「置換房」供業權人選擇購買。

「暫住房」的興建將參照商品房單位的設計及裝修標準，租金將參照市場上同等級樓宇的價格訂定。「置換房」的興建將參照商品房單位的設計及裝修標準，售價將參照市場上同等級樓宇的價格訂定。「置換房」可以出租、出售及使用，購買者可以申請銀行按揭。「暫住房」和「置換房」僅是在房屋租售市場之外，為業主提供多一種選擇。整個「兩房」制度從立法方向並沒有問題，不過細緻執行方面才是最關鍵。

兩房先行立法操之過急

其實，都市更新最重要的是舊區的範圍與定義，以及清拆的賠償問題，這些也關乎到重建能否成事的關鍵，也影響「暫住房」與「置換房」的吸引力。還有一點更重要是，都市更新的公司定位如何，政府現在以私人樓宇價格售賣「置換房」，都更公司這間公營公司會否盈利，也應該早早定位，要有一套完整的思維。但在一切也未曾討論的情況下，先推「兩房」的立法令一切變得模糊不清。

諮詢文本中有「有房供應」一句也突顯了問題的存在，在政府土地儲備缺乏的情況下，「兩房」的供應不可能穩定，「兩房」再與社屋經屋競爭土地，最終政府能夠興建多少「兩房」應付舊區重建的需求存疑，再假如在欠缺「兩房」供應的情況下推行重建，受清拆影響的市民需要重投私人樓宇市場，對樓價與民生也會有大影響。

社會早有共識　政府議而不決

澳門的舊區老化與重建問題早已突出，政府早在2004年提出舊區重整立法，但到2013年又被政府撤回，至2016年又成立都市更新委員會，以都市更新的概念取代舊區的重整，但都更會成立至今已有2年半時間，無論是關鍵的降低舊區重建業權比例和成立政府全資控股的都市更新公司，還是撥地建造舊區重建等都尚未最終定案，再加上政府即將換屆，第一棟由政府推動重建的大廈不知何年何月才可以實現。

舊區重整無疑是困難，最大掣肘是法律問題，現時舊樓重建要獲得百分百業主同意，這是十分高難度，再加上本澳業權問題複雜令重建一直難以推動，因此重建業權比例成為都更會討論的焦點，都更會與社會亦早有共識應降低業權百分比，例如30年以上的樓宇九成業主、40年以上的樓宇八成半業主，重大安全隱瞞的大廈則八成業主，只是政府一直議而不決。

斬件立法調低業權百分比

舊區重建之急在於澳門很多舊區也出現樓宇嚴重老化的問題。根據統計資料，本澳樓齡30年或以上的商住及工業樓宇共有3,800棟，其中1,700座有結構老化問題，而隨時間不斷過去，這些數字只會不斷上升。街總過往也協助業主開展樓宇重建工作，但受業權百分比的限制，多年來只有福寧大廈、鉅富花園與明興樓這三個個案能夠成功，相比1,700棟的老化樓宇，只是杯水車身。

街總多年來提倡將舊樓重建的有關法律斬件立法，避免問題一拖再拖。在現行法律規定下，若開展樓宇重建工作須取得百分百業權人的同意，這近乎沒有可能，台山的公務員大廈是最好的例子，這才是阻礙舊樓重建的最大問題。政府應該先行將業權百分比斬件立法，讓民間社團能夠在政府立法之前，率先助力重建工作，為重建舊區爭取時間，也讓政府能夠有再討論下去的空間與時間。

作者：蔡少民