廉署完成2019年經屋專案調查 單位售價及補貼比率符法律規定
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出版: 2024-05-15 10:11
更新: 2024-05-15 10:11

有申請經屋的市民到廉政公署投訴,認為2019年期經屋呎價約3,300元不合理,沒有考慮受惠人的購買力,希望廉署調查是否涉及行政不當。廉政公署日前完成《關於第57/2024號行政長官批示(涉及新城A區B4、B9、B10地段經屋獨立單位售價)之專案調查報告》,亦即是2019年經屋單位售價及補貼比率之投訴。廉署認為,投訴針對的行政長官批示,符合經2015年修改之《經屋法》關於售價的法律規定。至於經屋申請人每月收入下限金額的選用、公佈售價的時間,以及補貼比率所考量的市場價格,均屬行政當局自由裁量權。廉署指出,投訴內容似乎把申請人申請時的每月收入下限與經屋定價強制性掛鉤,澄清該金額只是申請審批前提要件,且往往只用作計算申請人可負擔供款的購買力參數之一,建議相關部門多考慮前期信息發佈與知識普及工作,使公眾加強了解和認知經屋相關法律制度。

鑒於社會關注加快處理

廉署早前收到數份針對第57/2024號行政長官批示所公佈的經屋單位售價及補貼比率的投訴,經分析後認為投訴內容與行政程序或行政行為是否違法或不當無關,僅涉及行政當局的立規行為或行政措施,故廉署在職權範圍內開立專案調查,並鑒於社會的關注及法律問題較為單一加快處理。

關於涉案地段經屋定價的問題,廉署分析後指出,房屋局在2019年發佈有關申請公告時,按第169/2019號行政長官批示規定,申請人的二人家團每月總收入下限為17,680澳門元,此規定只是申請審批要件之一。而2024年公佈涉案地段經屋售價時,則是按第151/2023號行政長官批示,以二人家團每月總收入下限19,270澳門元作為計算可負擔供款的購買力參數之一。

哪一年數字作計算屬自由裁量空間

廉署指出,行政當局決定以哪一年數字作為計算基準,屬其自由裁量空間,法律並無強制規定。而過去行政當局公佈所有經屋售價時,均是以公佈售價當時正生效的經屋申請人每月總收入下限,作為申請人可負擔供款的購買能力的計算基礎,從未以申請期間或更早時所生效的經屋收入下限作為計算基礎。

至於政府以社屋收入上限作為經屋收入下限的規定,是因為行政當局認為宜將經屋收入下限與社屋收入上限無縫銜接,目的是符合法律賦予經屋的補充性原則,將社屋、經屋和私人市場的房屋政策銜接起來。廉署認為,投訴內容似乎把申請人的每月收入下限等申請審批前提要件,與經屋售價標準混淆,事實上兩者並無法律上的強制掛鉤關係。只是行政當局在考慮申請人購買力標準時,在政策上行使裁量權,一般以公佈售價時社屋二人家團每月總收入上限或經屋二人家團每月總收入下限金額,作為具體計算的參數之一。

指摘違反補貼比率規定並無道理

廉署分析經屋補貼比率時認為,一直以來,計算時所採用的單位市場價都是透過三間專業物業估價公司估價後,再經房屋局綜合評定得出,且房屋局一直都有清楚交代經屋補貼比率之計算公式。《舊經屋法》中有關轉售經屋時補貼比率的計算公式,並無強制規定如何選擇單位的市場價格,係屬行政當局自由判斷的權力範圍。因此,廉署認為指摘行政當局違反補貼比率的法律規定並無道理,亦難以質疑行政當局在行使裁量權時採用相對客觀評估手段的合理性。

廉署經綜合分析後,認定第57/2024號行政長官批示的內容在法律適用上符合《舊經屋法》之規定。面對是次質疑經屋售價的社會聲音,已見行政當局及相關部門立即透過不同方式向公眾解釋經屋售價及補貼比率的具體計算方式,確認有關計算方式的合法性。

不存在申請人購買能力的考量與爭議

廉署還指出,現在《新經屋法》已修改為成本標準來代替購買力標準,是因為考慮到申請人購買力和樓宇座落地點和朝向等均包含了一定的主觀性,會使出售價格與實際成本不一致,把訂定經屋售價的標準或因素改為批地溢價金、建築成本和行政成本之後,將來新城A區的多個經屋項目售價標準,將不存在申請人購買能力的考量與爭議。

廉署已將調查結果向行政長官報告,並建議相關負責部門多考慮前期信息的發佈與普及經屋法律制度的知識,加強市民對經屋建造的目的與定位的認知。

中文報告全文可於廉署網頁參閱,葡文報告文本稍後補上。

實用呎價約3,300澳門元

2019年經濟房屋申請,供申請購買的經屋建於新城A區B4、B9及B10地段,合共3,017個單位。根據《經濟房屋法》規定,單位售價尤其須考慮能成為此類房屋的受惠人的購買力,樓宇的座落地點、建成年份,單位在樓宇總體結構內的朝向及位置、面積及類型。

上述三個地段的單位,沿用《舊經屋法》的做法,以實用面積計價,每平方米的平均售價約35,600澳門元(呎價約3,300澳門元);在16年不可轉讓期屆滿後(自使用准照發出之日起計),倘取得人轉讓單位,須向房屋局繳付補價,補貼比率為60%至70%之間。

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