乙巳蛇年，第一次和各位讀者｢見面｣，先祝各位讀者身體健康，家庭幸福。一般人會認為，若央行減息，樓價(住宅)就會上升。但事實是否如此？我們看看內地、香港、澳門的房地產情況，就可知道真實情況。 減息後，樓價不一定升 經濟（前景）好才可令樓價上升 2024年1月，內地銀行向企業貸款利率[貸款市場報價利率（LPR）]，1年期是3.45%，5年期以上是4.2%；2024年12月，1年期是3.1%，5年期以上是3.6%。內地減息，住宅樓價有上升？根據中國統計局公布的資料，2024年，內地新建商品房銷售面積97,385萬平方米，較2023年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96,750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。內地減息，但住宅樓價沒有上升，成交總額也下跌。 2024年2月，港府宣佈取消所有管制住宅房地產的政府措施，香港的住宅房地產終可回復正常狀態，是好事。由於港元和美元掛鉤，港府須等待美國減息後，才可減息，港府沒有利率控制權。美聯儲在2024年9月才開始第一次減息，全年減息3次，共下調1%。2024年8月，香港的基本利率(香港金管局制定)是5.75%，跟隨美國減息後，香港現時的基本利率是4.75%。 但回看2024年，香港整體住宅樓價下跌逾6%，已倒退回8年前的水平。2024年第四季(香港開始減息後)，香港住宅樓價如何？香港發展商在減息後，借勢推出「撻訂」單位及減價推出新盤及貨尾。「撻訂」的單位再出售，售價是一樣？是上升？非也(是下調)。長沙灣、啟德區有兩個早前被「撻訂」的單位，重新推出市場。長沙灣區的單位(高層)，實用面積400多呎，原是2023年12月以1,483.7萬港元買入，呎價34,108港元，單位在2024年10月被取消交易，2024年第四季重新以950萬港元成功售出，呎價21,839港元，降價36%。 另外，啟德區的單位(低層)，實用面積800多呎，2019年12月以2,556.8萬港元售出，呎價29,558港元，2024年12月被取消交易，現在以1,800萬港元成功售出，呎價20,809港元，售價下調30%。香港減息，樓價沒有上升(反而下跌)。發展商只是借減息，減價再推單位，就知道香港發展商對未來樓市的看法。 澳門又如何？澳門較香港「慢半拍」，在2024年4月才全面取消所有管制住宅房地產的政府措施。澳門元和港元掛鉤，澳門變相也須等美國(香港)減息後，才可減息。2024年8月，澳門的基本利率(澳門金管局制定)是5.75%，跟隨美國減息後，澳門現時的基本利率是4.75%。澳門的減息期由2024年9月才開始，2024年第四季，澳門的住宅樓價有沒有上升？ 根據澳門財政局網頁的資料，2024年8月，全澳的申報住宅成交總數是200宗，平均樓價為79,568澳門元/平方米，平均實用面積是76平方米。2024年12月，數字分別是190宗，79,619澳門元及82平方米。減息後，成交價平穩，但成交量略為減少。減息對澳門的住宅樓價沒有太大影響。 內地、香港、澳門都已減息，為什麼住宅樓價沒有上升？因為，用家(投資者)是否購買住宅，取決於她們對樓市(未來)的看法。若用家(投資者)看好當地的經濟(前景)，自然會「入市」，政府不用鼓勵或干預市場。若對未來有保留，用家就會改買為租，投資者會按兵不動。上述就是資本主義下，正常市場的運作。利率高低只是用家(投資者)考慮是否「入市」的其中一個因素，但不是主要因素，對經濟(前景)的看法才是主因！ 梁立身

特朗普就任美國總統首日即簽署多項行政命令，包括暫緩執行TikTok「不賣就禁」法律(75天內不執行)、宣佈美國南部邊境進入緊急狀態、宣佈美國退出世界衛生組織、宣佈美國將退出應對氣候變化的《巴黎協定》、赦免約1,500名「國會山騷亂」暴力份子、取消出生公民權等。各界預計特會在上任後簽署行政命令，但沒有預計他在首日已簽署大量命令。國際方面，在特上任前，以色列和哈馬斯達成停火協議，雙方順水推舟給予特「面子」。特可以在短期內促使俄烏達成停火協議？ 國際環境稍稍改善 特朗普威迫利誘政策有效？ 2025年1月19日，以色列和哈馬斯交換人質。哈釋放3名女人質，以釋放90名被扣押的巴勒斯坦人。以哈終於達成第二份停火協議(第一份停火協議在2023年11月24日生效)。可惜，首份協議只維持至2023年12月1日。2023年12月1日，以國防部宣佈，由於哈違反停火協議，停火結束並恢復軍事行動。根據第二份協議，哈將分階段釋放所有人質。1月19日，在第一批人質獲釋後，哈將每週分批釋放餘下30名人質，而以則會釋放約1,900名被扣押的巴勒斯坦人。 經過長時間談判，以哈雙方都認為可以先停火(各自都有實際需要)，並各自有不同盤算。同時，考慮到特在1月20日上任，在他上任前，雙方願意停火，是順水推舟給予特「面子」。特有「面子」，他日後處理中東問題時，可能不會太向以「傾斜」(哈的想法)。站在以方，特在往後的日子會更「傾向」以(以的想法)。 特上任首日簽署命令──75天內不會執行TikTok「不賣就禁」法律，給予投資者和TikTok商討合作事宜(特希望美國公司持有TikTok 50% 股權)。當然，由於TikTok的母公司(字節跳動)是在中國註冊的公司。因此，若有任何外國投資者希望收購TikTok股份，即使字節跳動同意，也須遵守中國相關法律(2020年8月28日，中國商務部和科技部聯合公佈《關於調整發佈<中國禁止出口限制出口技術目錄>的公告》，字節跳動須遵守《中華人民共和國技術進出口管理條例》和《中國禁止出口限制出口技術目錄》，處理關於技術出口的相關業務)，及由中國相關部門審批是否同意收購。 特只予75天寬限期，就是希望速戰速決，不給予TikTok、字節跳動、以至內地充裕時間應對。特首先釋出善意，暫緩執行TikTok「不賣就禁」法律，筆者相信內地也會以禮相待(期望為中美未來四年的合作打下堅實基礎)，不會給予太多干預。未來，TikTok(「美國版」)極可能由中國及美國公司各佔50%股權，共同管理TikTok在美國的業務。 現在國際社會就看特可否履行他的競選承諾──在短時間內令俄烏達成停火協議？特已表明俄烏雙方都須作出讓步，例如，俄烏各自失去的領土可能不會退還給對方，雙方需以現時實際佔有的領土為談判基礎(當然，若俄烏雙方同意交換各自佔領的領土，特不會阻止)，最重要是雙方達成停火協議。協議可參考以哈版本，包括雙方各自分階段交換戰俘等。雙方完成第一階段的合作後，美(西方陣營)可逐步「鬆綁」對俄的制裁。特(為公為私)真心希望俄烏盡快達成停火協議，以便他專心處理眾多的國內(驅逐大量非法移民…)及國際(如何迫使巴拿馬政府將巴拿馬運河的經營權給予美方…)問題。 筆者相信特在本屆任期內，他可徹底將他的想法轉為政策，致力兌現他的競選承諾(令美國再次強大－Make America Great Again)。成功兌現競選承諾後，他的民望將提升，民意的支持將更高，他背後將有更強的民意基礎去幫助他履行其他承諾。我們拭目以待。 梁立身

2025年1月20日(美國時間)，特朗普就任美國新一任總統，任期四年。八年前，特首次當選美國總統。特以目標為本，他不依外交慣例「出招」，競爭對手以至西方盟友感到突然，「完全」不知如何應付。現在是特的第二個(亦是最後一個)的四年任期，特在未來四年會如何「出招」？全球應如何「接招」？ 特的第二個任期　有同有不同 首先，2016年，美共和黨勝出眾議院及參議院選舉。2024年，共和黨亦勝出眾議院及參議院選舉。由2025年開始(最少至2026年)，共和黨控制參眾兩院(共和黨在眾議院的優勢十分微細，共和黨的議席比民主黨只多5席)，行政及立法的控制權都在共和黨手中。但和2017年不同的是，八年後，2025年的共和黨參/眾議員對特的支持(忠誠)遠較2017年高。特希望推出的政策，共和黨參/眾議員「一定」大力支持。在立法過程中，不會像八年前，有部份共和黨參/眾議員不滿特的政策，和民主黨聯手反對法案，令法案未能(或遲遲才能)通過立法程序。 第二，八年前，特首次擔任美國總統，對聯邦政府功能/架構不熟識，對立法程序不了解。在任命下屬時，礙於政治現實(實力)，特不能(未能)選擇百分百支持(忠誠)他的人選。部份官員在執行特的政策時，和特的步伐不一致，令事件事倍功半。在中期至後期，當特已熟識聯邦政府的功能/架構，了解立法程序等，特撤換下屬，換上百分百支持(忠誠)他的人選。2025年，有了參/眾兩院(共和黨議員)的支持，加上特的政治實力(在共和黨內，暫沒有一位可以和特平起平坐的實力派)，特今次可以完全自由選擇百分百支持(忠誠)他的人選擔任下屬。共和黨在參議院是多數黨，擁有53席。提名的準內閣成員(或擔任聯邦職位)只須簡單多數(51票支持)，任命即可生效。因此，社會預計特提名的絕大多數人士將會得到參議院的快速確認。任命確認後，「戰鬥」內閣將可立即行動，致力執行及推動特的政策。 第三，八年前，當特完成他的四年任期，他可以競逐連任。在特的第一個四年任期，他或多或小會考慮推出什麼政策會對競選連任有利。甲政策可能不是特的首選，但為了提高連任勝算，特會選擇甲政策，因為甲政策是社會大眾認為的首選。2020年大選，特輸給拜登。2024年，特勝出大選。根據法律，特在完成本次任期後，他不能再競逐連任。因此，在未來四年，他推出的政策都是他的「首選」，他不用顧慮政策對他的影響。只要特認為政策是對的，政策可以令美國再次強大(Make America Great Again－MAGA)，他會全力推行政策。縱然政策可能對共和黨不利，但在MAGA面前，當然MAGA是第一位。 第四，和八年前一樣，特不會常用傳統外交慣例處理(外交)問題，而是用「商業(實用)模式」處理問題。特要求的是結果(成果)，他不注重過程。只要不是法律明文禁止，在不違法下(或「灰色地帶」)，他會用盡所有方法達成他的目標。八年前，美國(特)的競爭對手以至西方盟友對特的行為都感到突然，但逐漸亦「適應」特的行為/做法。2025年，特的行為/做法將遠超競爭對手以至西方盟友的想像。不論是貿易、經濟、科技、軍事等範疇，特會以美國超強的國際/金融/軍事地位為後盾，威逼利誘競爭對手及西方盟友接受他的條件，不然，後果自負。 沒有競選連任的負擔(包袱)，特本次的任期，他將會隨心所欲，盡展他的抱負。為了實現MAGA，他的團隊將以特為核心，執行特的政策，致力實現MAGA。面對特(美國)，其競爭對手及西方盟友須有更廣闊的思考空間，迎接一切「不可能」。因為在特的眼中，沒有什麼是不可能。敢想，敢做，才是真(硬)道理。 梁立身

第五屆澳府制定及執行「五階梯房屋政策」。2024年11月，第五屆澳府發行第五屆澳府施政總結小冊子，當中包括介紹「五階梯房屋政策」最新情況。未來(代表2025年及以後)，在建中的社屋單位有4,088個；在建中的經屋單位有10,669個。長者公寓首階段已推出1,500個多單位。第六屆澳府剛上任，須面對現實，澳府現在不須大量興建經屋，房地產市場須回歸以私人市場為主的原則。 A區不須大量興建經屋　重新規劃配合發展 2020年修訂及生效的«經濟房屋法»，在此法律下出售及購入的經屋，再沒有任何投資價值，只有長期居住的價值。2023年，供市民申請的經屋數量為5,415個單位，最終只有6,562個申請，扣除不合資格的申請1,486，合資格的申請為 5,076，代表100%可「上樓」。在建中的經屋單位有10,669個，扣除5,076合資申請，本屆澳府仍將有5千多個經屋存貨。 2023年申請的經屋，上屆澳府已制定售價。以建築面積計價，每平方米的平均售價約26,100(澳門元，下同)。根據房屋局網頁資料，以T3(3房)，建築面積約85平方(實用約61平方)，售價約2,200,000元。T2，建築面積約70平方(實用約49平方)，售價約1,800,000元。T1，建築面積約50平方(實用約37平方)，售價約1,300,000元。 根據財政局網頁資料，2024年12月上半月，住宅成交資料如下：澳門全市住宅成交總數為96宗，平均樓價約82,000元/平方(實用面積)。我們再看澳門不同房地產經紀(公司)提供的資料。澳門某單位，T3，1,584呎(建築面積)，售價6,880,000元，約4,400元/呎(建築面積)。澳門某單位，T2，1,133呎(建築面積)，售價7,500,000元，約6,600元/呎(建築面積)。 租盤方面，氹仔某單位，T1，650呎(建築面積)，每月租金約7,300元。氹仔某單位，T1，733呎(建築面積)，每月租金約13,000元。澳門某單位，T1，529呎(建築面積)，每月租金約8,900元。由於「新經屋」沒有任何升值空間(業主只能以原價出售給房屋局)，我們計算經屋價值時，只能以現時租房的價格作比較。以上述氹仔某單位(T1)650呎(建築面積)為例，每月租金7,300元，一年是87,600元，五年是438,000元，十年是876,000元。比對「新經屋」(T2)，約70平方(建築)，售價約1,800,000元。「新經屋」(T2)的售價大約是租房二十年的開支(假設租金不變)。 當然，氹仔某單位有優點及缺點。優點是成熟社區、交通便利、大廈附近配套完備等。缺點是二手樓等。「新經屋」(T2)(座落在A區)的優點是新屋等，缺點包括交通是否便利？大廈附近配套是否完備？因此，市民自己須評估是選擇租房、購買經屋或是私樓。 現時及可見的未來，澳門的經濟只能慢慢逐步回復從前的光景。澳門私樓的價格已逐步回落，筆者認為根據現時的澳門經濟發展，國際經濟狀況等，澳門私樓的價格仍有機會持續向下尋底。面對此情況，澳府宜想一想，如何優化A區的規劃/佈局。完成在建中的社屋單位(4,088個)及在建中的經屋單位(10,669個)後，澳府宜停下來想清楚，A區仍須興建大量經屋？A區不須在每一個地方都興建樓宇，「扣除」計劃興建的建築物(經屋，政府樓宇等)，多出來的空間，澳府可再規劃馬路設計、交通配套、公眾休閒設施等時，令A區的馬路更直更寬闊、交通配套更好、有更多的公眾休閒設施(如公園，綜合運動館等)。 A區不須在每一個地方都興建樓宇，當A區優化佈局後，在A區生活/學習/工作的市民(以至全社會)將有一個宜居宣工宜學的示範點。日後，澳府在其他新區發展時，將有一個好的基礎及藍本。 梁立身

特朗普將在1月20日就任美國新一任總統。未來四年，全球格局將經歷新一輪的變改，不穩多變複雜是主題。俄烏戰爭、以哈衝突(中東局勢)、朝鮮半島發展….全部都影響全球安全、經濟、社會(負面影響)。作為非專業投資者，筆者建議今年的投資策略以「固本為上，穩健為先」。 固本為先——可選定期 爭取「高一點」回報——美股不錯 面對不穩多變複雜的全球格局，若希望保本為上，銀行定期存款或國家債券(AAA或AA+——信用評級)是首選。首先，港澳都有銀行存款保障制度。在澳門或香港的合法註冊銀行存款，存款人的存款都有保障，存款保障上限為80萬港元(在香港的銀行)及80萬澳門元(在澳門的銀行)。甲(個人)在乙銀行(在香港的銀行)存有50萬港元活期存款，丙(個人)在丁銀行(在澳門的銀行)存有40萬澳門元兩年定期存款，上述的存款都受銀行存款保障制度保障(若乙銀行或丁銀行倒閉，港府會向甲支付50萬港元，澳府會向丙支付40萬澳門元)。股票，債券等不受銀行存款保障制度保障。 澳府的財儲逾6千億澳門元，外匯儲備逾2千億澳門元，澳府設立的銀行存款保障制度，其背後有足夠的財政實力支持，不容擔心。以筆者為例，去年年底，澳門個別銀行提供一年港元定期存款利率逾3.4%(新資金)。筆者認為利率不是最理想，但可以接受。因此，將已到期的定期存款存入上述銀行，「做」一年港元定期存款。筆者在2023年年底，「做」一年港元定期存款，利率近5%(新資金)。 筆者認為，若讀者希望「固本為上」，在澳門的銀行，尋找逾3%的定期存款是可以的。若希望爭取更高利率，可考慮到香港的銀行「做」美元定期存款(基於港元和美元掛鉤不變)。10萬美元(約78萬港元，是保障範圍內)，「做」一年或半年的定期存款，香港的個別銀行有提供逾4%利率，是不錯的選擇。當然，到香港的銀行開戶，須考慮時間成本(是否須親身前往香港開戶？若銀行在香港及澳門都有分行，可以在澳門的分行開香港的分行戶口？到期後，若不續期，手續如何，費用如何？)讀者也要考慮匯率的差價，手續費等成本。 澳門2023年的全年通脹為0.94%，2024年1至11月的通脹為0.79%(年計)。筆者預計2024年全年通脹少於1%。展望2025年，筆者相信通脹和2024年差不多。若一年定期回報(3.5%)減去通脹(假設是1% - 2025年全年通脹)，淨回報是2.5%，是不錯的「保本」選擇。 讀者若希望回報率「高」一點，也願意接受一定的波幅(有機會虧本)，筆者建議可考慮購買科技股(美股)。假設讀者有100港元可作投資，筆者建議可作以下分配：80港元可作定期，20港元可考慮購買以下美股——Microsoft (股價代號：MSFT)，Apple(AAPL)或Tesla(TSLA)。 2024年，MSFT，AAPL及TSLA股價的升幅為13.65%，34.9%及62.56%。展望2025年，上述公司在各自的行業仍是領頭羊，她們會持續投入大量資源在R&D，不斷更新/優化其產品/服務，她們2025年的業績不會太差。當然，若讀者是美國國籍，當賣出美股時，若出售價高於購入價，須支付相關稅項。 投資種類千變萬化，筆者只是建議當中較為簡單，不是太複雜，成本相對較容易「計算」的選項。市場上可供投資的選項多不勝數，讀者可自行選擇，選取最合適自己的。新的一年，祝各位讀者投資順利，回報理想。 利申：筆者持有股票基金(以美股－科技股為主) 梁立身

第六任澳府已在2024年12月20日上任就職。12月24日，政府假期，但特首岑浩輝已率團赴粵和廣東省領導會面，商討如何加強粵澳兩地合作。新一任澳府明白時間寶貴，因此必須把握每一個機會和不同省市交流，加強雙方合作力度及深度。歷屆澳府都希望(推動)澳門經濟適度多元，但成績未如理想。筆者相信本屆澳府不能再拖。環顧澳門各行業，相對有條件可推進發展的非博彩行業就是金融業。 發展金融業　一步一腳印發展 澳門的優點是「自由港」，資金可自由流動。在發展金融業時，可先推動發展結構較簡單、不須太複雜法律配合、以及令澳門居民(投資者)直接得益的金融業務。筆者建議澳府可先推動發展「澳門年金」、安老按揭、銀債、綠債。 一)「澳門年金」。簡單來說就是澳門居民(投保者)一次性將一定金額[如一百萬澳門元]給予澳府。然後，澳府保證每月將固定金額(現金)給予投保者，一直發放至投保者身故為止。「澳門年金」適合長者退休之用，澳府的信用評級高，有能力(財力)保證每月向投保者派發固定金額之現金，不會違約。長者退休後，每月仍然有現金收入，協助支付日常開支，可減輕生活(財政)壓力。香港2018年已推出「香港年金」，申請資格是香港永久性居民及年滿60歲或以上人士。以現在的回報率計算，假設一名60歲香港永久性居民(男)投保一百萬港元(須一次性繳納)，他將每月獲得5,100港元的現金回報，直至身故。 二)安老按揭。此計劃是為協助持有物業的長者，在其退休後，每月有穩定的現金收入。長者每月可收取固定現金收入，直至身故，而長者可一直在物業內免費居住至身故為止。身故後，物業則屬於發放現金的機構(銀行)。澳府可鼓勵澳門的銀行推出安老按揭，銀行的業務將更多元化；同時，澳府可考慮給予銀行稅務誘因。參考香港的做法——申請人的年齡須年滿55歲或以上，持香港身份證，可選擇10年、15年、20年固定年期或終身每月領取收入。以1名70歲香港居民，持有價值250萬港元的物業(沒有任何欠款)，選擇終身每月領取收入，現在每月可領取8,525港元，直至身故。 三)銀債，綠債。澳府現在沒有任何債務，十分適合發展債券市場，澳府可發行銀債及綠債。銀債給予合資格的澳門永久居民申請，年滿65歲或以上。銀債不設二級市場，持有人若希望提早「兌現」債券，只可在債券到期前向澳府出售銀債(但有可能有所損失)。發行銀債的目的是推動發展澳門債券市場，及給長者多一個投資(保值)選擇，作為其退休收入的一種選項。不設二級市場，目的就是希望長者一直持有銀債至到期日，令長者在一定年期內有一個穩定的收入。綠債的目的則是在市場集資，用於投資(建設)未來綠色產業(項目)，如輕軌。綠債可設二級市場， 現在澳門沒有股票交易所，可考慮在港交所上市。將來，若澳門的法律配合及澳門擁有自己的股票交易所，綠債當然可在澳門上市。綠債的首次申請資格只須持有澳門居民身份證。 國際金融市場複雜多變，澳門是微型全開放型經濟體，和世界(內地)經濟關係密切，若有任何差池，對澳門的負面影響，將十分巨大。在發展金融業時，澳府須小心發展，一步一腳印發展，先選擇安全性高，波幅小，可控規模的項目發展。待澳府有足夠經驗，澳門有足夠的專業人士(法律可配合)後，澳府可再向前走下一步。務實，不好高騖遠是座右銘。 梁立新

港府財政司陳茂波日前透露，2024/2025年度，預計財赤一千億(港元，下同)，較原先估計的481億多一倍！陳不再強調「有信心三數年內恢復平衡」，現在只能提出財政整合計劃節流，包括凍結公務員人手和削減1%經常性開支等，檢視是否有空間「再做多啲」。香港社會知道對財赤如此嚴重，深表不安。香港各界為此建議不同方案予港府，期望盡快改善港府的財政狀況。在大環境下，港府要開源不容易，只能節流。 面對大環境 減薪是痛苦但可能是唯一選擇 特朗普將在2025年1月20日就任美國總統。未來四年，中美關係只會更複製，更多變數。香港在此大環境下，港府要開源有困難，只能節流。教育、衛生、社會福利等開支「不能少」，港府可以節流的地方不多——可能只餘下節省政府開支一項。 政府開支中，公務員的相關支出逾千億。2022/23年度，香港公務員薪酬及相關支出總額1,491億，佔政府總開支21.61%。2023/24年度，上述開支已升至1,562億，佔政支25.98%。上述支出未包括資助機構員工薪酬及相關開支。2022/23年度，資助機構員工薪酬及相關開支約1,505億(佔政支21.81%)。2023/2024年度，上述開支約1,554億(佔政支25.85%)。兩項支出相加，佔政支48%(2023/2024年度)。 簡單粗略計算，若全體公務員(包括高官)減薪10%，每年可節省約150億。若減薪5%，可節省約75億。針對資助機構，若港府是唯一股東(如機管局，醫管局等)，港府當然有權依法減薪。港府可計算可節省多少公帑(如劃一減薪5%)。筆者建議港府認真審視上述減薪方案的可行性(利弊分折)。除減薪外，所有和公務員(包括資助機構)有關的福利開支，也須「凍結」在2023/24年度的水平，不能再有任何增幅。港府也須「凍結」招聘人手，將公務員(資助機構人員)總數「固定」在現有水平。若職位出缺(如退休，離職等)，須由主管的決策局局長審批是否須要填補。若局長同意填補，須由第三方再客觀評估是否一定要填補空缺(同一部門內的同事可否填補、不同部門的同事可否調入、科技手段可否代替現時的人手工作等)。最後，由特首作出最後決定！ 港府要明白，面前的困境，還有兩座大「山」要克服。第一，公務員退休金安排。根據港府列出的數據——「或有負債及主要的無撥備負債」，港府預計未來十年要為公務員提供的退休金總額為5,590億，較2016年時的評估增加一千億。當然，上述金額是十年金額，但若以年計(平均)，港府一年也須承擔約560億。現在是財赤，錢從什麼地方來？ 第二，債務規模。2024/25年度，港府預計發債1,200億、還款金額242億，「淨收入」948億。未來3個財政年度，港府預計每年再發債1,350億(對，是每年，不是三年)。但大家要明白，發債不是免費收入，須支付利息及本金(到期日)。近年，港府已「不停」發債，債務水平開始令人擔憂。根據推算，若未來發債規模按照現時的計劃，在2027/28年度(三年後——新一屆港府開始運作)，發債收入1,350億，支付利息/本金1,063億，「淨收入」287億；2028/2029年度(四年後)，發債收入950億，支付利息/本金1,079億，「淨收入」負129億。 港府必須認真處理公務員退休金安排及債務規模。港府不能再「無止境」發債，因為結果只會是陷入「死結」(當出現支付利息/本金高於發債收入，增加發債規模。下一次出現支付利息/本金高於發債收入，再增加發債規模….)。港府亦須將公務員總數「固定」在某一水平，所有部門也不能再增加人手。港府可找專業第三方客觀評估港府現時的架構是否符合效益？人手需求是多少？科技手段可取代什麼(多少)工作？本屆港府若不認真面對(處理)財赤，三年後，新一屆港府將面對更嚴峻的財政環境。 梁立身

明(2024年12月20日)日是澳門回歸祖國25周年的重要日子。25歲，澳特區已是｢一個年青人｣。年青人充滿朝氣及活力，社會各界亦期望第六屆澳府充滿朝氣及活力。經過25年的發展及積累，澳府財儲豐厚，澳府有財力推動各項利民及經濟的政策，令澳居民真正感到享福快樂。社會期望第六屆澳府真心推行各項以民為本政策，推動澳門經濟持續發展，及解決存在已久的問題。 新一屆政府組成有亮點有傳統　社會的期望更高 第六屆澳府的執政團隊已創造歷史。不計算特首，十名由中央任命的主要官員，有三位是女性，分別是社文司柯嵐、廉政專員歐陽湘、審計長歐陽瑜。在主要官員中，女性佔30%，較第一屆、第二、第四屆澳府的執政團隊只有2位女性的比例更高。第三屆及第五屆澳府的執政團隊只有一位女性。當然，澳府和港府對比，仍有不足。港府的主要官員(由行政長官提名，中央批准)有十五位(三司十二局)，現在男女比例為八男七女，女性比例達47%。澳府女高官比例只是30%，澳府仍須努力。 更多女性出任主要官員，證明澳門社會(政府)逐漸接受兩性平等。只要能力出眾，執行力強，有領導才能，不論男女都可出任要職是展示社會平等及開放的重要特徵。第六屆澳府創造歷史，期望未來澳府繼續用人唯才，不分男女，只要符合條件，都可以出任廳長、局長、司長等職位。 第六屆澳府的執政團隊的另一亮點是再沒有任何「空降」。上至特首(岑浩輝)——岑多年來從事司法工作，在澳門回歸祖國後的第一天，他出任終審法院院長一職，一直至本年8月宣布參選為止。下至主要官員——第六屆澳府的主要官員全部都是公僕，分別來自行政、保安部隊、司法系統等。此亮點展示今後一段長時間中央(澳府)選拔人才的準則。澳居民若有興趣服務特區，他/她的選擇是投考公務員。甲投考公務員成功後，甲努力工作，若能力出眾，甲的前路可以是處長、廳長、局長、司長、特首。乙是澳居民，乙大學畢業後，喜歡發展本身事業，開展創業之路。多年後，乙事業有成，乙「突然」希望從政，但以現在的形勢判斷，乙還是繼續打拼事業更有前途。 當然，澳門回歸祖國後，土生族群在每一屆的澳府都有一位代表擔任主要官員。第一屆、第二屆、第三屆澳府，白英偉擔任警察總局局長。第四屆澳府、第五屆澳府，羅立文擔任運輸工務司。第六屆澳府，何浩瀚擔任海關關長。因此，第六屆澳府的執政團隊既有亮點(女性比例佔30%)，也保留傳統安排(一位土生代表擔任主要官員)，上述做法是平衡及照顧不同族群，證明澳門是一個包容及開放的社會，不同族群可以在一起為澳門的發展作出貢獻。 第六屆澳府的任期是五年。五年時間不短不長，社會期望第六屆澳府真心為民服務，令澳居民真正感受幸福。社會亦期望新一屆澳府推出的政策是以推動澳門經濟持續發展為目的，及處理(解決)存在已久的社會問題。我們拭目以待。 梁立身

根據澳門統計局的數據，2023年，65歲及以上的人士佔澳門總人口14%。根據國際普遍定義，65歲及以上人士佔總人口14%，此社會就是老年社會，澳門已是老年社會(是老年化社會的下一階段)。以目前的情況推算，長者佔澳門總人口的比例只會愈來愈高。長者比例愈來愈高，加上澳居民生育率低，醫療、社會福利等開支亦只會有增無減。面對老年社會，坊間提出不同意見應對，包括全民醫療保障。筆者認為概念是好，但範圍太廣，開支太高；若改為只提供全民重病醫保，效果將更好，效益更高。 重病保障較全民醫保更具針對性　應對老年社會更有效 澳府近年投入的醫療，社會福利等資源愈來愈多。澳門是老年社會，澳居民的長壽率位居全球前列。未來的醫療、社會福利等開支只會愈來愈高。根據財政局網頁的資料，2024財政年度，社會保障支出達105億(澳門元，下同)[2014財政年度，社會保障支出只是38億]；衛生支出達120億(2014財政年度，衛生支出只是4億)。10年光景，社會保障及衛生的開支增幅令人震驚﹗展望未來，上述開支只「可以增加，不能減少」。 特首賀一誠日前表示，至本年年底，澳府將有約6千億財政儲備，及2千3百億外匯儲備。澳門財政實力雄厚，絕對有足夠財力為全澳市民購買重病醫保，為社會，為市民未雨綢繆。由於只針對重病，而不是所有病，保費將較全民醫保低，不同年齡居民的保費亦不同，年青人的重病醫保費用較長者低，「拉上補下」。澳門常住人口約70萬，當中澳居民人數約50萬，對保險公司來說是大生意。澳府購買重病醫保，保險公司不用害怕投保人斷供，對公司來說每年有穩定的收入，保險公司一定歡迎。澳府作為投保人，邀請保險公司為上述服務提供報價，找出最合適澳門的全民重病醫保方案。 當然，澳府為市民購買的重病醫保只是一個基本的保障，保險只會針對澳門常見的重病(衛生局有詳細的資料可供參考)。澳府購買的重病醫保須提供彈性，若甲(澳居民)希望在此重病醫保上「加碼」，他/她可以自行支付額外費用，令包括的項目更全面，理賠的金額更高。雖然澳府只是為澳居民提供一個基本的重病醫保，但將有效減低澳府的醫療，社會福利等開支。 澳府為市民購買重病醫保，為此須投入一定的資源。在不大幅增加澳居民的負擔下，筆者建議澳居民日後到衛生中心，山頂醫院等求醫，須支付一定比例的醫療成本(現時澳府向居民收取的醫療費用十分便宜或免費)。上述建議只是為更好分配有限的資源，將有的限資源用在最大效益的項目。小病要收費(醫療成本)，重病有醫保，筆者相信大部份澳居民都會接受及認同。澳府知道所有醫療成本資料，可以計算看病的各種成本。針對財政有困難的弱勢人群，澳府當然責無旁貸須提供協助。一方面減少補貼看小病的支出，另一方面為澳居民提供重病醫保，可平衡及善用有限的醫療資源，及有效應對老年社會的問題。 梁立身

就在本屆澳府任期即將屆滿之際，運輸工務司羅立文8月7日向外公布，本屆澳府會將位於祐漢新村第八街臨時休憩區改為興建｢夾屋｣，並表示此計劃是作為首個都市更新先導規劃。羅表示已完成判標，短期內會開展地庫和基礎建設工程。在本屆澳府任期(至2024年12月19日)屆滿不足5個月前，本屆澳府才公布興建｢夾屋｣，是否合適？新一屆澳府將在12月20日上任，應如何處理上述｢夾屋｣計劃？ 新一屆澳府有權推適時房屋政策　不須和本屆澳府百分百一致 11月13日，房屋局公布2023年經濟房屋臨時名單及被取消資格的名單，獲接納的申請有5,076份(已有評分及排名)；被取消申請資格的申請有1,486份。本次可供申請購買的經濟房屋將建於新城A區的B5、B7、B8、B11及B12共5個地段，合共5,415個單位。不計被取消的名單，5,415個單位，合資格的名單只有5,076份， ｢上樓｣機會百分百。 新經屋根據«新經屋法»的規定，它只能作為長期居住的住宅單位，新經屋再沒有｢任何｣升值空間。由於沒有｢任何｣升值空間，只有真正用家才願意考慮是否購買經屋。此外，現時私人房地產市場平靜，再沒有從前的｢炒風｣，用家其實在私人市場的選擇不會少。是購買經屋或私樓由市民決定。上述原因令本次申請經屋數量大跌，經屋需求反映真實情況。 澳門常住人口不足70萬人(統計局公布的最新數據)，澳門的房屋政策不須複製，簡單，直接即可。澳門房屋政策分為「三大板塊」足矣。首先，政府有責任照顧沒有能力照顧自己的市民。因此，興建社屋是澳府應有的責任。弱勢群體沒有能力在市場租賃單位，政府當然須為上述市民提供居所，此為興建社屋的最大目的。 本屆澳府興建長者公寓，最大目的是協助住在「唐樓」的長者搬至有電梯的大廈，方便長者日常生活及出行。社屋當然也可達成上述目的。長者支付租金入住長者公寓，弱勢群體支付小量費用使用社屋，性質類似。不少新社屋在澳門不同區域即將落成，新一屆澳府可修改«社屋法»，澳府就可協助住在「唐樓」的長者搬至社屋(不用另建長者公寓)。當然，為提供更好的服務予長者，需在社屋增加不同配套，改善長者的日常生活環境及方便長者出行。現時已有不少長者住在社屋，澳府作為大業主，經驗豐富。 第二，經屋可以繼續興建，但只宜小量。按«新經屋法»，新經屋已沒有｢任何｣升值空間。購買經屋只是購買一個可以長期居住的單位。只有真正用家才會考慮是否購買經屋。加上購買經屋後的種種規定(包括規定每年住在經屋的總日數等)，真正願意購買經屋的人數不會多。 第三，私樓(應是澳門房地產的主要組成部份)。澳門是資本主義社會，實行自由市場經濟。經濟的好與壞，用家(投資者)對未來的看法等都會影響是否「入市」的決定。政府的責任只是根據市場的發展及需求，定期提供足夠土地給予發展商公開拍賣。拍賣價格由市場決定，政府不須干預。經濟好(前景亮麗)，發展商爭相出價，土地成交價格當然高。經濟不太好(前景不明朗)，發展商審慎出價(甚至不競投)，土地成交價格當然低(或沒有成交)。上述正是資本主義社會，自由市場經濟的表現，政府不需驚慌。在市場「火熱」時，政府加推更多土地予市場，令市場明白政府有充裕的土地儲備，市場上不會缺乏土地發展，發展商的競投價也會逐漸回歸「正常」。在市場「平淡」時，政府可暫時不推任何土地，給予市場空間及時間「消化」存貨，用家(投資者)明白政府「不會」推土地，就會評估是否是時候「入市」。澳府做足上述功夫，私人市場自然會回歸「正常」狀況。 本屆澳府為協助夾心階層「上樓」，因此興建｢夾屋｣，用意是好，但其實市場已有此功能。本屆澳府「規定」購買私樓，首期須至少30%，正是干預市場的表現。發放貸款的職責是銀行，銀行有足夠能力分析借貸人的財務能力，首期多少應由銀行決定。現時私人樓市已沒有「辣招」，買賣雙方可自由買賣，是回歸正常的做法。面對經濟不太好(前景不明朗)，澳門私人樓價格有序向下在所難免。只要新一屆澳府取消首期30%的規定，已大大幫助夾心階層「上樓」。澳府根本不須自行興建｢夾屋｣，代替市場的工作。 好的政策不須複雜，不須多重架構。政策簡單，直接，令市民真正得益就是好政策。岑浩輝願意傾聽市民的心聲？ 梁立身