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澳門全面「撤辣」後 樓市表現如何?

4月18日,澳門立法會全體會議通過《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法案,法案在4月19日正式成為法律。澳府終於願意面對現實,將人為干預房地產市場的措施全部取消,令房地產市場回到正常道上。法律生效一個多月,澳門樓市表現如何? 房地產市場會否全面復甦 取決經濟前景是否向好 根據澳門財政局網頁資料,2024年4月住宅單位成交量為269宗,較3月143宗上升近90%。成交價方面,4月平均成交價(實用面積計)為每平方米87,041元(澳門元,下同),較3月平均成交價82,734元上升約5%。全面「撤辣」後,房地產市場(量價齊升)的反應是合理及正常。但由於法律在4月19日才生效,須要5月整個月的數據,才能較為清楚知道市場(用家/投資者)對後市的看法。 一個國家或地區的房地產市場會否向上,取決多個因素,但核心因素是市場對該國家或地區的經濟前景評估。經濟前景向好,一般都會帶動房地產市場向上。全球有百多個國家,甲國樓市可能向上,乙國樓市則可能向下。根本原因是甲國的經濟前景向好(最少市場認為是),不論是用家或投資者都願意在甲國購買房地產。在需求增加的帶動下,樓市(價格)自然向上。甲國政府可以做的是增加土地供應,令市場明白政府有信心有能力滿足市場的需求,市場自然會逐步回到「平衡點」。反之,若經濟前景不好,用家/投資者都會在市場出售房地產。在供應增加的帶動下,樓市(價格)自然向下。乙國政府可以做的是減少土地供應,令市場上可供發展房地產的土地減少。用家/投資者在市場出售房地產(「現貨」),但政府減少供地(「期貨」),供需情況會逐漸找到「平衡點」,價格亦會逐步穩定下來。 現時全球經濟發展充滿多項變數,澳門是外向型經濟體,十分依賴外圍(特別是內地)經濟。國際大環境不佳,澳門不能獨善其身。筆者認為在全面「撤辣」後,澳門樓市只會逐步回到正常的道上。沒有政府(人為)干預,房地產市場可逐步穩定下來,但不會迅速上升(量價)。因為,樓市(價格)是否向上,是由當地經濟前景是否向好來決定。另外,國家對於房地產市場的政策是「房是住,不是炒」。因此,不論是本屆以至未來的澳府,只要國家政策不變,澳府不會再容許房地產市場出現「無止境」向上狀況。若房地產市場出現「過熱」狀況,澳府一定會再下「重藥」,包括可能大幅增加購買成本-徵稅,設禁售期(如購買時間少於2年,禁止出售)等不同措施。 用家及投資者面對上述情況,只能回到最基本目的。剛性需求的用家,在評估本身的經濟條件,社會實際情況等因素後,可考慮是購買或租用住宅單位。用家要明白,不論是購買或租用住宅單位,目的都是希望改善生活品質。若分析所有因素後,租用較購買可更好提高生活品質,當然是租用而非購買。投資者方面,由於房地產不會再像從前以倍數升值。購買房地產,用來放租,年回報率在5%左右(至少「跑贏」通脹),可以考慮。 梁立身

中東局勢急速變化 影響全球安全發展

2023年10月7日,哈馬斯突襲以色列,造成逾千人死亡。以在極短時間內向哈全面反擊,至今已造成逾萬人死亡(當中大部份是居住在加沙地帶的巴勒斯坦人)。哈以衝突令中東局勢急變,困擾整個中東地區(全球)。本月19日,伊朗總統萊希,外交部部長阿卜杜拉希揚等人從阿塞拜疆回國,乘坐的直昇機因惡劣天氣墜毀,萊希等人全部遇難。萊希雖不是伊最高領袖,但原有望在哈梅內伊(88歲)卸任最高領袖一職後,接任其職務,現在一切成空。6月28日,伊朗將選出新總統。伊朗局勢的發展將影響中東(全球)的格局,須密切留意。 伊、沙特、以須各自處理本身問題 中東局勢發展不樂觀 伊朗和沙特阿拉伯是中東兩大強國,伊是回教什葉派的領袖,沙特則是遜尼派的領袖。即使雙方的信仰都是回教,但由於什葉派和遜尼派的歷史仇恨,沙特和伊朗一直視對方為不友好國家,各自有「代理人」負責執行維護本國(本派)利益的工作/行動。為了保護自己(針對不友善國家),沙特和美國正商討簽署安全協議。此協議一旦落實(當然,協議亦須雙方的立法機關批准),美將為沙特提供更堅實的保護承諾(沙特將可購買更多及更先進的美國武器)。作為回報之一,全球石油供應(特別是對美的石油供應)將得到更堅定的背書,全球經濟發展將有更好更穩定的支持。但若協議一旦簽署,伊的反應是? 伊和以色列的關係更加不理想。伊雖然沒有「實際」參與哈以衝突,但伊是哈馬斯背後的長期支持者(提供金錢及武器),以當然不會放過伊。4月1日,以轟炸伊駐敘利亞大使館附屬的建築物,造成多人死亡。4月13日,作為報復,伊對以發動空襲。以對加沙的軍事行動,已造成逾萬名平民死亡,國際社會(包括西方國家)愈來愈反對(不滿)以無差別攻擊加沙。5月22日,挪威、西班牙、愛爾蘭率先宣布承認巴勒斯坦國,正是西方(歐洲)國家不滿以的實際行動(亦是回應國內民眾對以的不滿)。以知道國際形勢的發展對以不利,但為了國家安全,現屆政府仍會「義無反顧」攻擊加沙,誓要「徹底」消滅哈(雖然不可能)。 即使以「全方位」攻擊哈,以仍會保留重要的軍事力量,防範伊借機對以發動軍事行動。同樣,為了保護自己,伊亦會保持充裕的軍事力量應對以可能的軍事行動。萊希身亡,誰人(保守派/改革派?)會在6月28日的選舉中勝出?加上美和沙特有可能短期內簽署安全協議,伊或會判斷她將同時面對三個對手(美、沙特、以),伊的國家安全將受到嚴重威脅。為了保護自己,愈來愈多國家會採用「先發制人」的策略(軍事,經濟等手段)。若伊國內意見逐漸形成共識,認為美、沙特、以有可能聯手對付伊,借現在以仍「忙於」攻擊哈,加上沙特國王薩勒曼年事已高(88歲),現在不是正正採取「先發制人」的最好時機? 美、沙特、以、伊的關係錯綜複雜,當中涉及宗教、國家安全、經濟利益等多方面因素。長久以來,中東局勢影響全球安全及發展。現在眾多事故/意外接連發生,將原來已不太穩定的中東局面推向更不穩定更複雜更危險的方向發展,中東地區的未來發展不樂觀! 梁立身

放寬購買「澳門新街坊」條件 將會有更多人願意購買?

澳門都更公司日前發布消息,表示考慮內地及澳門房地產(經濟)情況,及經有關政府部門同意後,將購買「澳門新街坊」(位處橫琴)的條件放寬。購買條件現只有一條——年滿18歲持澳門居民身份證(「澳門證」)的人士即可購買。但在出售限制方面,仍然維持五年禁售期,及在禁售期後,只能將單位出售給持澳門證的人士。現在購買「澳門新街坊」的條件放寬了,會有更多人購買? 是否購買「澳門新街坊」 宜以是否真正須要為原則 香港,澳門已經取消控制房地產管理措施,內地[除六個地區-北京、上海、廣州等地外]也取消所有限購住宅的規定,房地產市場逐漸回復市場正常運作狀況,減少人為干預的因素。澳門都更與時俱進,宣布放寬購買「澳門新街坊」的條件,只須18歲持澳門證的人士,即可購買單位(不再規定購買者在內地或澳門是否擁有物業)。但「澳門新街坊」的原意是鼓勵澳人往橫琴生活工作,融入「深合區」;因此,出售限制仍然維持,包括禁售期五年,及在禁售期後,只能將單位出售給持澳門證的人士。 現在購買條件有所放寬,將有更多澳人購買「澳門新街坊」?筆者認為參觀「澳門新街坊」示範單位的澳人將會更多,但她們最終是否會購買,仍有多方面的因素須要考慮。「澳門新街坊」位處橫琴,若上班(上學)地點在澳門,每天仍須來回琴澳(「過關」)。「過關」須要時間,時間也是成本。不是一天的成本,先不計算星期六日,一星期五天(工作日)也須「過關」,時間成本非輕。單單上述因素,已令大部份澳人卻步。 另外,由於仍有出售限制,「澳門新街坊」並不是百分百私人市場物業,純私人市場物業的特點是沒有任何購買及出售限制(包括時間),只要買賣雙方同意價格,即可成交。此類物業的市場價值最高,因為隨時可在市場上成交,沒有任何限制,「澳門新街坊」不是。因此,即使現在購買條件放寬,投資者(持澳門證)是否會「大舉入市」,筆者有保留。 「澳門新街坊」適合什麼人士居住?甲是澳人(單身),他/她的工作地點在橫琴,根據本身的經濟能力(當然,家庭亦會提供協助),他/她可以考慮購買。乙是澳人(單身),他/她的工作地點是氹仔(近橫琴口岸,如「金光大道」),他/她也可以考慮。當然,「澳門新街坊」的吸引力對甲較乙高(甲不用在工作天「過關」)。「澳門新街坊」的目標群是澳人,但由於購買條件只須持澳門證,現實是非澳人(不在澳常居),只要他/她持澳門證,他/她也可購買。基於歷史及各種原因,為數不少港人亦有澳門證,她們有資格購買「澳門新街坊」。即使以當初的購買條件——在珠海沒有住宅物業,在澳門最多持一個住宅物業,上述港人中也有符合購買條件的。現在購買條件只餘下一條:18歲持澳門證的規定,上述港人中將有更多人可以購買「澳門新街坊」。 筆者相信澳府(澳門都更)應該知道上述情況。現在房地產市場(內地、香港、澳門)仍未回復以往的「火熱」狀況,上述規定相信沒有太大影響(對澳人的影響)。但上述規定如一直被保留,假如房地產市場回復「火熱」,就會和澳府當初希望鼓勵澳人往琴生活工作有衝突,澳府(澳門都更)宜及早考慮。 梁立身

香港第一季零售業金額不理想 優化金融及房地產業穩政府收入

港府日前公布第一季零售業總銷貨價值臨時數據,數據令人失望。香港零售業金額由本年1月起已連續下跌三個月,1月約365億(港元,下同),2月約337億,3月約312億,反映香港零售業不景。疫情已「過去」一年多,港府原估計經濟可逐步復甦,可惜事與願違,港府須再思考如何解決目前困境。 可能「只餘下」金融及房地產業可穩港府收入 現時的香港情況是,若是長(短)假,港人(有能力)會外出旅遊(不管是到海外或內地),且港人出境人數較入境旅客人數多。另外,經濟不景及前景不明朗,人(不論是港人或旅客)自然不願消費,是十分理性的決定。因此,香港的零售業金額由今年1月起,每月往下,由1月約365億下跌至3月約312億(臨時數據),社會(港府)對此當然失望及知道背後原因。因此,港府推出多個項目[如「夜繽紛」,煙花(火)節目等],期望港人留港消費及吸引更多旅客來港觀光旅遊。可惜,核心問題-「沒有錢」(沒有解決),港人或旅客普遍仍是不願多(高)消費。只有是生活的必須開支,人才會願意消費(但也是以價格為優先考慮原則)。 沒有穩定收入,港府仍須支付日常政府開支,龐大的社會福利支出等。為應對上述情況,港府明白除依賴財儲、舉債、減支出外,現時可能「只餘下」金融及房地產業可穩(不是增加)港府收入。因此,港府在2月底宣布房地產市場「撤辣」-取消所有管理房地產的控制措施。房地產市場逐步回復動力,成交單位數量回升,成交價格也逐步回穩,市場上所有參與者(發展商、投資者、用家等)普遍贊成港府的決定。有成交,港府才有印花稅。沒有「辣招」,投資者(本地、內地、海外)有較高意願入市[當然,前提取決於對香港未來房地產(香港)的看法]。港府在未來推地,發展商入標的可能性亦會提高。若成功賣地,港府的收入也會回穩。 金融業是香港現時仍有競爭力的行業。資金自由流通、眾多大型國際(投資)銀行已在港設點、法律/會計等行業提供高水平的服務,全部都是香港金融業可持續發展的背後力量。但現在面對的困難是,由於中美互不信任,西方陣營(以美英日為首)為了本身利益,對內地實施種種限制,香港是中國的一部份,當然不能幸免。外地資金(美英日等)不會再像從前大舉在香港大展拳腳,港府現時的「客戶」只能集中在內地、東南亞、中東等地。港府經過一年多的努力,暫時見到的大部份資金(投資)仍是來自內地。港府須加倍努力,實現資金(投資)來源地多元化,不能單靠內地。但要東南亞資金(投資)來港,香港的強勁對手-新加坡已有先機。新加坡位處東南亞,是東盟成員,她的吸引力(對東南亞國家)較香港高,是事實。現在再加上中美關係不佳,東南亞資金(投資)是否來港,她們會考慮更多。 站在中東國家立場,國家安全是第一原則,遠高於經濟利益。沙特阿拉伯是中東大國,是伊斯蘭教遜尼派的領袖。美國在中東的利益不言而喻,美和沙特關係密切(美須要沙特的石油,沙特須要美的保護以對抗伊朗)。現時中美關係不佳,沙特以至其他中東國家會否願意大力投資香港市場或投入大量資金在香港的金融業,筆者有保留。香港客人從遙遠的地方來訪,沙特(包括其他中東國家)當然會盡地主之誼接待來賓,但真正要落實投資香港,有困難。 本屆港府原預計疫情「過去」了,加上現在是愛國者治港,政治上再沒有任何爭執,社會可專心一志拚經濟。可惜在中美關係不佳、香港經濟回復力度不足、市民(旅客)不願(不敢或沒有能力)消費等因素下,香港現在面對的挑戰較從前更複雜,更困難。 梁立身

賴清德公布執政團隊 兩男兩女已「突圍而出」

賴清德將在5月20日就任為台灣新一任領導人,距上任日期不足14天,賴的執政團隊名單已基本上全部公布。名單公布後,兩男兩女有望「成」民進黨2032年的「選擇」。賴的任期將至2028年5月19日止,如無重大變故,賴很大機會(因為是在任領導人)會繼續代表民進黨參選2028年大選,民進黨黨內有志之士的目標「只能」是2032年。 蕭美琴、鄭麗君、鄭文燦、林佳龍「成」民進黨2032年的「選擇」 政治不要說一個月,就是一天也是變幻莫測。看到賴的執政團隊,再一次印證此道理。一直被人看好的鄭文燦,5月20日,他將就任海基會董事長;反觀其餘三人,蕭美琴就任副領導人、鄭麗君就任行政院副院長、林佳龍就任外交部部長。蕭出生於1971年,是四人中年齡最小的。在未來四年,她將會擔任台灣副領導人一職。副領導人的職權不大[最主要是看領導人(賴)給予多少權力],有了權力,才能展示自己的能力。蕭的媽媽是美國人,至目前為止,美國對蕭(蕭曾出任台駐美代表一職)的了解(信任)較其他三人高,此為蕭的長處。若賴願意放權予蕭表現自己,在未來四年,蕭的平台將會更大,她可發揮的空間也會更大。 鄭麗君出生於1969年,將上任為行政院副院長。鄭曾任文化部部長、立法委員等職務,對行政及立法程序已有一定的經驗。現在她將成為副院長,是對她更大的歷練機會、令她有更大的平台可累積更好的行政經驗。鄭是賴其中一個信任的核心團隊成員,若她在未來四年工作表現出色,她有可能成為賴競選2028年大選的副手人選。當然,有人給予厚望,黨內(部份黨員)或黨外就不希望鄭的工作十分順利,此為政治現實,十分正常。現在就是鄭表現自己能力的機會,成績由社會(包括民進黨)評論。 鄭文燦出生於1967年,擁有豐富的從政經驗。他將就任海基會董事長,社會(包括鄭自己)對任命令人費解及失望。鄭一直以來都是民進黨的「明星」,他曾任桃園市市長(八年),新聞局局長等職務,是現任行政院副院長。擔任海基會董事長,日後在大眾平台(燈光)下出現的機會不會太高,如何保持高「出鏡率」是鄭須要思考的問題。鄭亦須考慮2028年及2032年。2028年,若鄭文燦未能出任賴的副手人選,共同參選2028年大選,鄭代表民進黨參選2032年大選的機會就會降低。2032年大選(鄭屆時將會是65歲),若鄭未能參選,2036年大選,他基本上「已出局」。 林佳龍出生於1964年,是四人中年齡最大的。林同樣擁有豐富的從政經驗,曾擔任台中市市長(四年)、新聞局局長、立法委員等職務,是現任交通部部長,將上任外交部部長。在未來的規劃,林較其餘三人「更心急」。2028年,林將會64歲,若他未能成為賴的副手人選,共同參加2028年大選,2032年大選,林極大可能只是「局外人」。 八年後(2032年),蕭及鄭麗君仍然「年青」,萬一未能代表民進黨參選2032年大選,她們在下一次大選仍然有機會。反觀鄭文燦及林,2032年大選可以說是他們的「終極一戰」,若未能參選,要踏上「政治頂峰」的心願可能就此幻滅。 梁立身

面對俄烏戰爭和哈以衝突 拜登和特朗普的不同處理方式

2022年2月24日,俄羅斯入侵烏克蘭,戰事已持續逾2年,現在仍未看到任何停火跡象。2023年10月7日,哈馬斯大規模突襲以色列,以在短時間內向哈(加沙)作出猛烈反擊,誓言要徹底消滅哈。哈以衝突至今逾半年,期間曾有極短暫的停火協議,但以仍堅持徹底消滅哈的目標,永久停火,遙遙無期。美國總統拜登和前總統特朗普(若他在任)在面對俄烏戰爭和哈以衝突時,兩人的處理方式完全不同,對美國國內以至全球都有不同影響。 面對俄烏戰爭和哈以衝突 只會選擇對美國(自己)最好的方案 拜登是美國傳統政治精英,長期參與政治,曾擔任逾30年聯邦參議員、8年副總統,是美國現任總統。他十分熟悉華盛頓的運作模式,在民主黨內屬於中間派,他不是民主黨內「進步派」的心儀代表。面對俄烏戰爭,拜認為美國作為世界民主國家的領導者,美國一定要絕對支持烏克蘭,不能讓俄羅斯得到勝利。俄入侵烏,若世界對此不問不聞,是對全球民主、自由、平等的最大諷刺。美國作為全球領導者,一定須要站出來主持公道、維護正義、不能令「大欺小」成事。因此,拜在任總統期間,對烏一定會「出錢,出武器」,但他會遵守法律,對烏的撥款一定須經美國國會的同意及批准。國會批准後,他才會對烏「出錢,出武器」。 特朗普不是美國傳統政治精英,他是一位靈活變通的商人,為了達到目的,任何合法(或法律不是禁止)的手段都是可以考慮使用。2016年,他知道美國部份選民求變,對美國傳統政治精英(希拉莉)十分不滿,他捉緊機會(說出部份選民的心聲-「美國優先」),代表共和黨勝出大選,成為美國總統。面對俄烏戰爭,特採取的方法和拜完全不同。首先,他不認同美國要無止境支援烏。烏身處歐洲,對美國沒有任何迫切危險。第二,若要支援烏,他認為歐盟須擔當最主要的角色(危險發生在歐洲的「家門口」),歐盟須以最大力度「出錢,出武器」支援烏,而非美國。上述是特處理俄烏戰爭的態度。若他在本年11月大選中勝出,歐盟要有心裡準備,在未來四年,歐盟須投入更多資源(金錢及武器)支援烏,美(特)極可能「淡出」俄烏戰爭(因此,俄羅斯總統普京較「喜歡」特多於拜)。 以色列是美國在中東(全球)的極重要盟友,猶太人在全球(特別是在西方國家,如美英)的影響力極其巨大。哈馬斯去年10月突襲以色列,以事前竟然「沒有」收到任何情報,證明以太大意了。突襲前,以可能認為哈根本沒有條件(能力)向以作出如此大規模(「海陸空」)的突襲,以低估對手,因此付出沉重代價。以汲取教訓,在短時間內向哈(加沙)作出猛烈反擊,證明以不會再犯同樣的低級錯誤。拜支持以向哈反擊。但由於以對哈(加沙)的反擊,其規模之巨大,特別是以「無差別」攻擊加沙的學校、醫院、清真寺、民居、難民營等,造成大量的人命傷亡,國際社會對以的做法有極大保留或持反對態度。國際社會認為衝突不能再持續下去,認真要求哈以雙方停火。拜由最初大力支持以,現在亦變得較為小心,他已多次要求以對哈的反擊,不能再造成大量人命傷亡。 若特是現任總統,他一定較拜以更大力度支持以。2017年12月,特(任總統期間)承認耶路撒冷為以色列的首都(雖然全球多個國家不同意特的做法),特是以實際行動支持以,從而希望得到在美猶太人的有力支持,有利他執政及競選連任(但特在2020年大選中敗選)。在今年的大選,特一定會大力宣揚他會義無反顧,全心全意支持以向哈作出反擊,直至以完成消滅哈馬斯為止。特希望在今年的大選中取得最多在美猶太人的支持(如正面報導特、向特作出政治捐獻等),從而提高他勝出大選的機會。 距離美國大選仍有半年多時間,屆時是拜成功連任或是特「復仇成功」,我們拭目以待。 梁立身

成熟投資市場本年至今表現不錯

成熟投資市場本年至今表現不錯。以本年年初至4月16日(收市價)計算,美國S&P 500為例,升幅5.9%、NASDAQ升幅5.69%、日本Nikkei 225升幅13.56%、DAX升幅6.48%、CAC 40升幅6.36%。展望今年餘下日子,筆者相信成熟投資市場的表現不會令人失望。 今年成熟投資市場回報不會令人失望 轉眼已是2024年4月,第一季度已過去,各位讀者的投資成績如何?從澳府允許居民將本身的個人央積金帳戶轉至私營央積金戶口開始,筆者已將帳戶轉至私營央積金戶口,並選擇投資全球高科技股票基金帳戶,一直至今。基金的波幅不少,但本人仍然相信長期回報是正,且可跑贏大市(跑贏通脹) 。以本人投資的基金為例,去年回報逾14%,回報率不錯。 今年首4個月,科技股指數的表現不錯。由本年年初至4月16日(收市價)計算,NASDAQ升幅5.69%。以此表現,可以向投資者作出交待。美國今年大選,拜登政府不希望見到美股市大幅波動,會密切「關心」大市的表現。俄烏戰事,以哈衝突亦令投資者變得保守,投資以安全為先。因此,資金仍會流向成熟市場,首選當然是美國。拜登政府(包括未來的美國政府)將會繼續以法律(「威逼」)、稅務優惠(「利誘」)等不同方式鼓勵(推動)各大著名高科技企業加大在美國的投資,鞏固美國在高科技產業的領先地位,不容其他國家挑戰她的地位。加上美國的文化、制度、配套、人才供應等對投資高科技產業有莫大幫助,NASDAQ暫時仍是投資高科技產業的首選。 西方陣營(美歐日為首)為「去風險」,現在(未來)的投資將只會集中在西方國家或盟友當中。日本是G7成員(唯一一個亞洲國家),日本的經濟地位及作用不言而喻。日本Nikkei 225去年上升28%,本年年初至4月16日(收市價)的回報是13.56%。此成績絕對令投資者滿意。日本已調整其利率政策,結束多年來實施的負利率政策,表示日本政府對日本經濟充滿信心。日本股市現在仍是向上態勢,加上西方資金為「去風險」,其他海外資金(希望尋找一個有穩定回報,沒有高政治風險的市場),Nikkei 225是熱門投資選擇之一。 受新冠疫情及俄烏戰事影響,歐洲經濟過去數年的表現不理想。經歷「去俄羅斯」後,歐洲已開始適應「沒有」俄能源的日子,歐經濟逐步回穩。本年年初至4月16日(收市價),DAX升幅6.48%、CAC 40升幅6.36%,相信投資者會滿意。德國和法國是歐洲兩大主要經濟力量,加上德國和法國在今年將分別舉行歐國盃(足球)和奧運會,有上述因素加持,筆者認為DAX和CAC 40今年的表現也會不俗。 當然,投資須分散,不能只集中投資於股市上。若市場上有美元定期存款(由信用評級優良的銀行或政府提供),年利率5%左右,筆者建議讀者可以考慮將部份資金轉成美元定期存款,餘下資金(現金)則作為日常開支及其他用途。若出現十分理想的投資機會,再分析各因素及考慮是否「入市」。 梁立身

澳門經濟適度多元 優先發展金融業

歷屆澳府都希望(推動)澳門經濟適度多元,成績如何?2015年,博彩稅約844億(澳門元,下同),澳府總收入約1,098億,博彩稅佔澳府總收入約76.87%。2018年,博彩稅約1,068億,澳府總收入約1,342億,博彩稅佔約79.58%。上述是新冠疫情前的情況。2023年,博彩稅約653億,澳府總收入約950億,博彩稅佔約68.74%。上述是疫情後一年的情況。不論是疫情前後,博彩稅佔澳府收入一直維持約70%至80%,澳門經濟適度多元推進情況不理想。環顧各行業,相對有條件可推進發展的非博彩行業就是金融業。 發展金融業 一步一步發展 澳門的優點是「自由港」,資金可自由流動。在發展金融業時,可先推動發展結構較簡單、不須太複雜的法律配合、及令澳門居民直接得益的金融業務。筆者建議澳府可先推動發展「澳門年金」、安老按揭、銀債、綠債。 一)「澳門年金」。簡單來說就是澳門居民(投保者)一次性將一定金額(如一百萬)給予澳府。然後,澳府保證每月將固定金額(現金)給予投保者,一直發放至投保者身故為止。「澳門年金」適合長者退休之用,因澳府(信用佳)有能力(財力)保證每月向投保者派發固定金額之現金。長者退休後,仍然有現金流入,協助支付日常開支,可減輕長者生活(財政)壓力。香港2018年已推出「香港年金」,申請資格是香港永久性居民及年滿60歲或以上人士。以現在的回報率計算,假設一名60歲香港永久性居民(男)投保一百萬港元(須一次性支付),他將每月獲得5,100港元的現金回報,直至身故。 二)安老按揭。此計劃是為協助持有物業的長者,在其退休後每月有穩定的現金收入。長者每月可收取固定現金收入,直至身故,而長者可一直在物業免費居住至身故為止,之後物業則屬於發放現金的機構(銀行)。澳府可鼓勵澳門的銀行推出安老按揭,銀行將有多一種服務給予消費者選擇;同時,澳府可考慮給予銀行稅務誘因。參考香港的做法(澳府可借鏡),申請人的年齡須年滿55歲或以上,持香港身份證,可選擇10年、15年、20年固定年期或終身每月領取收入。以1名70歲香港居民,持有價值250萬港元的物業(沒有任何欠款),選擇終身每月領取收入,現在每月可領取8,525港元,直至身故。 三)銀債,綠債。發展澳門債券市場,澳府可發行銀債及綠債。銀債給予合資格的澳門永久居民申請,年滿65歲或以上。銀債不設二級市場,持有人若希望提早「兌現」債券,只可在債券到期前向澳府出售銀債。發行銀債的目的是盤活澳門債券市場,給長者多一個選擇,作為其退休收入的一種選項。不設二級市場,目的就是希望長者一直持有銀債至到期日,令長者在一定年期內有一個穩定的收入。綠債的目的則是在市場集資,用於投資(建設)未來綠色產業(項目),如輕軌。綠債是否設二級市場,則看澳門整體金融市場(澳門法律)可否配合,若太過複雜及須時太久才能解決問題,則暫不設二級市場,在所有配套(法律)完備後才設二級市場。綠債先在一級市場發行,申請資格只須持有澳門身份證,即可申請。 國際金融市場複雜多變,澳門是微型全開放型經濟體,和世界(內地)經濟關係密切,若有任何差池,對澳門的負面影響,將不可補救。在發展金融業時,澳府須小心發展,一步一步發展,先選擇安全性高,波幅小,可控規模的項目發展。待澳府有足夠經驗,澳門有足夠的專業人士(配合完備法律),澳府可再向前走下一步。務實,不好高騖遠是座右銘。 梁立身

2023年澳門財儲投資回報5.2% 成績不俗

澳府日前公布2023年澳門財政儲備投資收入為289.8億(澳門元,下同),年度回報率為5.2%,成績不俗。2023年,澳門總人口68萬(當中17萬是外地僱員),而截至2023年年底,澳府財儲為5,804.7億,澳府的「家底」十分豐厚(管理不足70萬人口的城市)。管理龐大財儲,須採恰當投資策略,令財儲長期穩定增加,保政府(社會)財政系統健全。 財儲投資回報須最少「跑贏」通脹 2023年,投資市場充滿多項變數,獲得5.2%的投資回報,反映澳金管局的投資策略不俗。放眼全球,管理政府財儲,一貫是以安全,簡單及回報穩定(不尋求「大起大落」)為原則,整個投資組合基本上是以現金(包括定期存款 - 收息)、債券(收息)、股票為主。管理財儲的專業人士會根據當年的經濟預測,投資市場情況等不同因素,將現金、債券、股票等按不同比例分配。每一季度會總結成績,看是否須要在下一季度調整資產分配比例。一年後,就可將「成績表」交給社會,由社會判斷是否滿意。 澳府財儲近6千億,核心要求就是致力尋求長期穩定正回報,而回報須最少「跑贏」通脹,確保本金不會「縮水」。當然,不是要求每一年的回報都必須是正數或「跑贏」當年通脹,但當計算5年回報、10年回報、15年回報時,管理財儲的專業人士就須交出成績,令社會及澳府知道她們是有「真功夫」,有能力令財儲的長期回報為正,及長期回報「跑贏」通脹。 上述是對管理財儲的基本要求。一般的資產管理團隊可以完成上述任務。站在澳門社會(澳府)的立場,要求須比上述高。當計算回報時,投資回報為正數,回報率「跑贏」通脹,回報扣除通脹後,每年平均回報2%至3%,就是理想目標。以2023年為例,澳門的通脹率為0.94%(澳府公布的數字),財儲投資回報為5.2%,扣除通脹後為4.26%(5.2% - 0.94%),2023年的投資成績理想。2022年,澳門的通脹率為1.04%,財儲投資回報為-3.4%,扣除通脹後為-4.44%(-3.4% - 1.04%),2022年的投資成績不理想。如此類推。 2017至2023年(共7年)的投資成績又如何?澳府財儲累計7年的投資收入為正1,034.2億(正20.13%),而2017的至2023年的累計總通脹為9.81%,扣除通脹後的回報為10.32%(20.13% - 9.81%)。2017至2023年,每年的「淨」回報為1.47%(10.32% / 7),財儲投資回報不俗,但和理想目標區間(2%至3%)有些許距離,有進一步改善的空間。回顧過去7年累計表現,金管局的成績是中上。展望未來,採更優化的投資策略,將「淨」回報率提高至理想目標區間(2%至3%),令社會(澳府)獲得更豐厚回報,鞏固財儲基礎,為未來社會(澳府)各項投資所須資金提供結實的支援。 梁立身

選委會委員選舉日期仍未公布 按法律須提前至少90日公布

第五屆澳府任期將於2024年12月19日屆滿,第六屆澳府任期將由2024年12月20日起生效。現屆澳府至現在仍未公布選舉新一任特首的時間表,但參考過去換屆安排,選舉新一任特首的時間大都安排在7月底8月,分別是2019年8月25日、2014年8月31日、2009年7月26日。«行政長官選舉法»對特首選舉日期有明確規定,筆者認為今年選舉新一任特首的時間安排在9月較為合理及合適(時間及工作安排上)。按此推算,7月(距現在不足4個月)須產生選委會委員。 選舉特首程序依法進行 先選選委再選特首 澳府任期五年一屆,時光飛逝,今年是2024年,須選出新一任特首。根據«基本法»,擔任特首的人士可連任一次,而參考過去換屆安排(不論是時任特首競選連任或時任特首依法不能再競選連任),選舉新一任特首的時間大都安排在7月底8月。«行政長官選舉法»對特首選舉日期有明確規定,現在已是4月,根據法律規定,筆者認為今年選舉新一任特首的時間不會安排在8月,而是在9月。 此外,選委會委員負責選出特首,在選舉特首前須完成選委會委員選舉。«行政長官選舉法»對選委會委員及特首選舉日期有明確規定,分別是:屬特首任期屆滿而舉行的選舉,選舉日期須較特首任期屆滿日至少60日;選委會委員的選舉日期須較特首的選舉日期提前至少60日,及選委會委員選舉日期須至少提前90日公布。 至本文刊登時,澳府仍未公布選委會委員選舉日期(比對2019年,上屆澳府早在2019年2月4日已公布選委會委員選舉日期為2019年6月16日)。為了遵守法律的規定,及給予合理及足夠時間籌備及安排兩個選舉工作,筆者認為選委會委員選舉日期定在7月14日(星期日-法律規定選舉日須為星期日)較為合理及合適。7月14日為選委會委員選舉日期,選委參選報名期可安排在5月(不能再遲)。配合法律規定,澳府可能最早在本(4)月8日公布選委會委員選舉日期及設立特首選管會。 選委參選報名期為兩週,根據法律規定,參選人不能遲於選委會委員選舉日期前40日提交報名表。按此推算,報名期可安排在5月15至28日進行。參選人須經資格審查通過後,才可正式成為候選人。管委會需時審查各個參選人的資格,因此,將7月14日定為選委會委員選舉日期是合法,合理及合適的決定。 特首選舉日期須符合法律規定,考慮需時籌備及安排各項工作,筆者認為9月1日(星期日)為特首選舉日期較為妥善。在選出新一任特首前,須組成選委會。7月14日完成選委會選舉後,才「有時間」給予有興趣參選特首的人士爭取委員提名及報名參選。特首參選人須取得足夠委員提名後,提交管委會及經資格審查通過後,才可正式成為特首候選人。正式成為特首候選人後,在競選活動期則向社會詳細介紹其政綱,爭取社會認同及各選委支持。 法律規定參選特首的提名期至少12日,且截止日須早於特首選舉日30日。不論最終符合資格審查的正式特首候選人是多少,特首選舉都設有競選活動期。法律規定,競選活動期由選舉日前第十五日開始至選舉日前第二日午夜十二時結束。按此推算,9月1日為特首選舉日,特首競選活動期將由8月17日開始至8月30日,8月31日為「冷靜期」,而參選特首的提名期可安排在7月17至30日。今天是4月3日,籌備及安排選委會委員及特首的選舉工作十分繁重,時間緊迫,本屆澳府須盡早投入足夠資源開展相關工作,不能再遲。 梁立身

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