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「特種兵」旅遊是消費者的自由選擇 推優惠送東西促人流是企業的選擇

三年疫情使很多人的收入減少是不爭的事實。收入減少,但仍然希望出境旅遊,只能消費降級。從前出境旅遊消費三千,現在改為二千或千五。為了「保持」旅遊品質,則須在出發前搜集更多出境目的地的資料(特別是免費/便宜的東西),人之常情。企業為了增加人流及「免費」宣傳(最終目的是希望增加收入),推出各種優惠(包括送免費食物/飲品等),顧客(澳門居民或旅客)為了免費食物/飲品,增加到訪上述企業的次數,各取各需,是自由社會,是資本主義社會的表現,社會應明白而非抗拒。 旅遊模式多元,不應歧視「特種兵」旅遊 企業為了增加收入,送免費食物/飲品無可厚非 當收入豐厚,當然可以隨意消費(消費金額也高)。但收入減少,也不希望整日「困在」家中,希望出外走走,只能在出發前做足所有功夫,包括搜集「最」便宜的機票/火車票,酒店/賓館等資料,將金錢的價值用到「最大」。疫情前,甲來澳旅遊,可能住3晚澳門酒店。現在甲(收入少了)可能只住1晚澳門酒店,2晚非澳門酒店。乙從前來澳不會住澳門酒店,但會住非澳門酒店,現在可能改為完全不會在外住宿,在澳觀光遊玩後,直接回家。種種改變,都是因為收入減少,消費降級,迫不得已。 在澳門的企業(不論大小)當然知道/明白現在的營商環境及客人的真實消費水平。不同企業推出各種優惠,包括博企向顧客提供各種免費食物/飲品等,其目的首先是希望增加人流。人流增多,部份顧客(亦是博主)更會將各種優惠(特別是免費的東西)上載至自己的各個社交平台,期望增加觀眾閱讀量(上載者的收入增加),觀眾則希望知道什麼地方有免費東西派發,大家各有所需,大家都得益。 餐廳推優惠吸引顧客光顧,顧客除選擇優惠外,多數亦會選擇其他食物/飲品,餐廳的收入因而增加。博企送免費食物/飲品,有十個客人特意來取免費食物/飲品,當中有兩至三人可能會「小賭怡情」,博企的收入(澳府稅收)因而增加,順理成章。另外,博企送免費食物/飲品,為了節省成本,她會找澳門供應商(中小企)提供小食等。博企辦促銷活動,澳門中小企亦會得益。 由於有反對聲音,博企被迫暫停送免費食物/飲品,客人若希望享用免費食物/飲品則須展示一定的娛樂場績分。此最少有兩個後果。首先,顧客(博主)會在自己的社交平台表示澳門博企「不再」提供免費食物/飲品,觀眾知道消息後,會減少去各大博企的意願。博企的人流不增加,收入(澳府稅收)如何增加?不要忘記,顧客即使去博企取免費食物/飲品,他/她也有可能會在綜合體內其他設施(餐飲/娛樂/購物)消費。現在人「沒有」了,受影響的不只是博企。 若是「特種兵」旅遊,他/她的目的是「免費/便宜」旅遊,現在沒有免費食物/飲品,他/她當然不會再去博企,同時,他/她去澳門的意願也減低。來澳旅客人數不增長,澳府希望看到此情況?從前,「特種兵」為了減低支出,可能在A博企享用免費食物/飲品作為午餐,晚餐則在澳門各街道尋找特色小吃。現在「特種兵」的人數減少,澳門各街頭的小吃店連一餐也不能再賺。 在自由及資本主義的地方,任何人及企業都有自由選擇的權利。只要不是違反法律,為什麼要抗拒/反對個人/企業的合法行為? 梁立身

李家超就任兩周年 前路充滿挑戰

李家超2022年7月1日就任香港特區行政長官,「轉眼」兩年,香港在李的帶領下,已回復香港昔日的光輝?從最開始,坊間認為李的前路遠較他的前任(林鄭月娥)平坦。但兩年下來,中美關係沒有改善,疫情3年徹底改變消費模式等因素下,李面對困難重重。 國際環境因素不改善 香港面對困難重重 李在22年7月1日就任香港特首,不足半年後,全世界開始逐步全面「開放」。當時,坊間普遍認為李的五年任期將遠較林鄭順利。回看2023年香港經濟,GDP全年增長3.2%,成績不過不失。2024年第一季香港GDP增長2.7%。港府在本年2月全面「撤辣」,坊間其實憧憬第一季的GDP會額外有多少增長,但最終結果仍只是增長2.7%(2023年第一季GDP增長也是2.7%)。雖然符合預測,但市場仍有些失望。 香港差餉物業估價署日前公布本年5月數據顯示,5月樓價結束兩個月的升勢,但租金則連升3個月,反映投資者仍在觀望,用家仍是以租為主,暫未有意欲入市。港府2月全面「撤辣」,「撤辣」效應只「維持」2個月,坊間感到失望。而看清房地產市場發展(前景)的發展商,則借機加快推出樓花或「貨尾」單位,以各種優惠(減價)吸引買家(投資者)入市。發展商希望盡快收回資金,以減輕債務為大原則,再作下一步計劃。發展商急於推出各種優惠(不是加價)促銷「樓盤」,就知道發展商對香港房地產市場後市的看法。香港今年度的賣地收入… 香港GDP由私人消費,政府支出和固定投資組成,當中私人消費佔逾66%。先看私人消費,疫情3年,大部份人的理財觀念較以前更保守。疫情前,甲有100元(港元,下同)收入,70元消費(包括日常支出),30元儲蓄。疫情後,為了增加安全,甲很大可能將消費壓低至60元,將儲蓄升至40元。另一情況是,甲的收入已沒有100元,而是下跌至90元,甚至80元,他/她只能將消費減至60元,甚至50元,才能保持30元儲蓄。前者為了增加安全,因而須增加儲蓄,而減少消費;後者因為收入減少,為了保持一定儲蓄,只能降低消費。兩種情況對私人消費市場都不利,亦解釋為什麼不少港人在疫情後熱愛北上。在香港吃一個晚餐,消費100元,但在深圳可能已足夠支付午餐及晚餐的費用(當然,須計算交通費及來回時間)。人不可以不吃東西,收入減少,只能降低消費。 政府支出(佔香港GDP約14%),但若沒有穩定的稅收(賣地收入,物業成交印花稅等),港府如何應付日常支出。現實是,港府已連續5年財赤。港府只是依賴已有的財政儲備,發債等才能應付每年龐大的政府支出。為了「刺激」GDP增長,筆者相信港府沒有能力(亦不願)大幅增加政府支出,而香港社會也會反對。固定投資(佔GDP約16%),政府和民間投資都包括在內。港府再沒有從前強勁的收入,如何增大政府投資?即使港府希望發債增加政府投資,香港社會也會反對。更重要的是,發債愈多,對香港信用評級亦有影響,利率愈高,付出的利息也愈多。民間投資,資本家/企業家對香港未來信心不足,又怎會貿然在香港大舉投資? 香港GDP的三個組成部份,各有不利因素影響,在可見未來,暫沒有任何重大利好消息。李的任期仍有三年,前路不會平坦。國際環境因素(中美關係)在未來也暫未有任何改善態勢。不論拜登或特朗普當選為下一任美國總統,中美關係,不幸地(對全球)不利因素將比有利因素更多,香港不能獨善其身。 梁立身

美今年最多減息一次 投資以保守安全為先

美聯儲6月12日結束議息會議,會議決定維持聯邦基金利率目標區間5.25%至5.5%之間不變。更重要的訊息是多數聯邦公開市場委員會成員預計今年內或最多減息一次。若只是減息一次,一般預計只是下調25點子,美聯邦基金利率仍在5%以上。由於減息力度不大,加上現時國際環境(政治,經濟等)仍充滿多項變數,手持較多現金(定期)或信用評級高的債券應是優先考慮的做法。 美聯邦基金利率影響全球 投資以保守安全為上 現在已是2024年6月底,仍有半年就是2025年。是時候作一次年中投資回顧及計劃下半年的投資計劃。至2024年6月21日(收市價),美日股市表現不錯——NASDAQ Composite是17,689.36,今年(YTD)已上升19.8%;S&P 500是5,464.62,上升15.22%,Nikkei 225是38,596.47,上升15.95%。若讀者有上述投資,可考慮出售部份(餘下繼續持有),先「鎖住」利潤,換回現金再作計劃。 美聯儲已「表明」今年下半年最多只減息一次,坊間普遍認為只會下調25點子。即使減息後,美聯邦基金利率仍在5%以上。今年11月5日將舉行美國總統大選,前總統特朗普對陣現任總統拜登「已成」定局。現在較多民調顯示特朗普將會勝出大選。為了「保持」政治中立,筆者認為美聯儲很大機會在大選(11月)過後才宣布減息(美聯儲在11月6至7日舉行議息會議)。 筆者建議讀者可保留一定數量的現金,及將一部份現金轉為定期或購買信用評級高的債券。澳門現時仍有銀行提供高息定期存款(港元或美元),一般六個月或十二個月的港元定期(須滿足特定條件),利率4%或以上。有銀行更提供高達5%或以上的美元定期存款。澳門實施銀行存款保障制度,任何人在銀行的存款(不計利息),澳府都提供存款保證--每個戶口上限50萬(澳門元,下同)。甲在A銀行、B銀行、C銀行都有戶口,每個戶口約有40萬。若上述三間銀行不幸破產,甲可以全數取回所有存款。有澳府的保證,銀行定期存款的安全性更高。現在「減息期」仍未開始,銀行定期利率(4%或以上),讀者可以考慮。 債券方面,美國國債(10年期)及(5年期),票面利率分別為4.375%及4.5%,每半年派息一次。香港交易所亦有不同債券可供選擇。港府發行的「綠債」(Green Bond) (04273.HK),保證利率4.75%,年期3年,每半年派息一次。上述債券都是可以考慮的投資。美國國債及港府發行的「綠債」,信用評級機構給予AA以上評級,是十分安全的投資選擇。 在國際環境(政治,經濟等)充滿多項不明朗因素下,加上美聯儲仍未開始減息,保守安全為投資原則是較好的投資選擇。 梁立身

法英將舉行選舉 執政黨面對嚴重挑戰

法國將在6月30日及7月7日舉行國民議會選舉,而英國則會在7月4日舉行國會(下議院)選舉。不論是法國或英國,民調都顯示法英執政黨在本次選舉將面臨反對黨的嚴重挑戰。法國總統馬克龍的處境較好,因為本次選舉只是國民議會選舉,而非總統選舉。英國首相辛偉誠則面對「生死一戰」,若下議院選舉失利,他很大機會失去首相一職。 選民不滿現狀 法英執政黨困難重重 按照規定,英國下議院下次選舉不能遲於2025年1月28日舉行。但由於執政黨(保守黨)在今年的地方選舉中大敗,評估各方因素後,辛偉誠決定解散國會(下議院),提前舉行大選。 7月4日,英國選民將選出650位下議院議員。任何一個政黨只要取得過半數議席(326席),即可籌組新政府。下議院選舉採簡單多數勝出制,即在單一選區內,不論有多少人參選,某人只要獲得簡單多數(較其他參選者得票多),即可勝出選舉(例如某一選區有三人參選,甲得票40%,乙得票37%,丙得票23%,甲勝出)。 保守黨已連續執政14年,選民或多或少感到厭倦。加上新冠疫情,俄羅斯入侵烏克蘭等各因素,英國的各項生活成本累積增加不少。此外,英國經濟增長不如理想,2023年GPD的增長只是0.1%,較2022年GDP增長(4.3%)大幅下跌。在經濟增長不佳,辛偉誠的個人政治魁力不足以團結全黨(右派和溫和派黨員)等因素下,選民沒有實際得益,較有機會(傾向)投票給反對黨(工黨)。 法國國民議會全體議席有577席,取得過半數議席(289席)的政黨,可以提名人選成為法國總理候選人,成功當選的機會極高。法國國民議會採兩輪投票制,在單一選區,凡獲得絕對多數(逾50%得票)及得票總數逾登記選民 25% 的候選人可在第一輪(6月30日)選舉中選出。假如沒有候選人達到上述標準,則由所有得投票數達到登記選民數12.5% 的候選人之間舉行第二輪(7月7日)投票,凡獲得最多票數的候選人當選。 馬克龍在2017年首次勝出法國總統選舉,並在2022年成功連任。法國法律規定總統只可連任一次,因此,馬將會在2027年下台。距離2027年仍有3年時間,為什麼馬現在就解散國民議會,提前舉行國民議會選舉?原因當然是本月的歐洲議會選舉成績。 法國的國民聯盟(Rassemblement national - RN)在本月的歐洲議會選舉中獲得逾31%選票,大幅領先馬領導的復興黨(Renaissance - RE)的14.6%,突顯選民對馬的不滿。同樣面對新冠疫情,俄羅斯入侵烏克蘭等各因素,法國的處境較英國更困難(危險)。畢竟,法國身處歐洲中心,英國則「遠離」歐洲大陸。2023年,法國的GDP增長只有0.9%,較2022年的GPD增長(2.5%)及2021年的GPD增長(6.4%)大幅下跌。經濟增長不住,選民自然對馬(RE)政府不滿。 不論是法國或英國,國內經濟環境不妙,加上長期由單一政黨(人)[英國保守黨-14年,法國馬克龍-7年]執政,選民對現屆政府不滿十分正常。根據現在的形勢,英國工黨很可能取得下議院多數席位,成為下屆英政府執政黨,黨領袖施紀賢則有望成為新首相。法國方面,本月的國民議會選舉,RN將很大機會勝出選舉,而現在的關鍵是RN可以單獨取得過半數議席,或是須聯合其他政黨才能成為國民議會內的最大黨。 梁立身

港府押後實施垃圾徵費 本屆港府不會設執行日期

面對社會巨大的反對聲音(建制內的政黨也不支持),港府5月27日宣布暫緩實施都市固體廢物收費(「垃圾徵費」),但本次再沒有公布執行日期。其實,早在2021年8月(三年前),香港立法會已通過的《2021年廢物處置(都市固體廢物收費)(修訂)條例》,只是港府一直沒有執行。最初,港府表示條例會在2023年年底實施,但最終沒有執行。其後,港府又表示會在2024年4月1日執行條例,但在2024年1月19日,港府再次表示會押後至2024年8月1日才執行。可惜,最後條例仍是「胎死腹中」。照現在的發展勢頭,筆者認為本屆港府將不會在任期內執行條例。 經濟決定一切 本屆港府不會執行條例 若香港經濟一枝獨秀,執行垃圾徵費將會順風順水。可惜,現時香港經濟充滿各種不明朗因素,經濟復甦力度不足,港人(特別是基層)的收入大不如前,現在要執行垃圾徵費,難。加上,港府根本沒有完整的垃圾徵費配套方案,強行實施只會弄至社會怨聲載道。2021年8月通過條例,那時正值疫情高峰,港府一門心思只為應對新冠,又怎會有空設計垃圾徵費方案?2023年年初,疫情『離開」全球,港府那時全力拼經濟,細(優)化垃圾徵費方案也不是她的首要工作。種種原因,都證明垃圾徵費不是本屆港府最重要的工作。因此,當面對社會巨大的反對聲音(建制內的政黨也不支持),港府只能宣布暫緩垃圾徵費。 市民(不論貧富)當然不希望垃圾徵費(任何政府收費項目,市民都不會喜歡),因此在未來(不知何時)推行垃圾徵費時宜以「獎勵」為主(初期)。為鼓勵市民,酒樓(餐廳)等積極減廢,港府可以減稅為誘因,先定出若干目標,若市民,酒樓(餐廳)等完成「任務」,市民的個人免稅額將會增加,酒樓(餐廳)的利得稅可獲減免一定金額等。以市民為例,市民購買(不能免費)港府推出的特定垃圾袋,將垃圾分類,再將特定垃圾袋交回港府認可的垃圾收集點,每季完成指定目標,連續兩季完成,該市民的個人免稅額將會增加。 為了獲得稅務減免,酒樓(餐廳)每日烹調不同食物時會思考如何減省浪費(珍惜所有食物材料,不會大量存貨等),每季完成港府定出的目標,包括垃圾量有否減少,有否減少用水量/用電量等,完成指定目標,連續兩季完成,酒樓(餐廳)的利得稅可獲減免一定金額。上述只是部份例子(港府須認真聽取持份者的意見,審慎研究執行方案),在誘因下,持份者才會主動減廢。其他市民,酒樓(餐廳)可以不參加(初期),但她們就不能得益。垃圾徵費初期以「獎勵」為主,當市民,酒樓(餐廳)等逐漸適應新措施(誘因的時效可以是12個月),「獎勵」就須逐步退場,而「罰則」就會入場。例如,若某單位不用特定垃圾袋放置垃圾,該單位可能面對罰款,清潔公司不會處理非特定垃圾袋等情況。由於已有12個月的「過渡期」,市民,酒樓(餐廳)等知道垃圾徵費的時間表及路線圖,時間上足夠令所有持份者適應新措施。 作為榜樣,港府有責任以身作則,帶頭做好減廢工作——筆者建議從2024年8月1日起,所有香港政府部門、建築物、公營機構等都執行垃圾徵費。此外,亦可設若干點作為「先行先試」,推出「鼓勵」措施。屆時,港府就會有不同情景下的數據,資料及實際出現的狀況以便深入分析,為下一階段的工作做好準備。垃圾徵費不管在什麼時候推出,市民,酒樓(餐廳)等都會有意見。港府可以做的是向持份者說明時間表及路線圖,以「獎勵」為先,「罰則」為後,令持份者明白大家須共同付出(有代價),做好本份,社會才能真正得益。 梁立身

澳門全面「撤辣」後 樓市表現如何?

4月18日,澳門立法會全體會議通過《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法案,法案在4月19日正式成為法律。澳府終於願意面對現實,將人為干預房地產市場的措施全部取消,令房地產市場回到正常道上。法律生效一個多月,澳門樓市表現如何? 房地產市場會否全面復甦 取決經濟前景是否向好 根據澳門財政局網頁資料,2024年4月住宅單位成交量為269宗,較3月143宗上升近90%。成交價方面,4月平均成交價(實用面積計)為每平方米87,041元(澳門元,下同),較3月平均成交價82,734元上升約5%。全面「撤辣」後,房地產市場(量價齊升)的反應是合理及正常。但由於法律在4月19日才生效,須要5月整個月的數據,才能較為清楚知道市場(用家/投資者)對後市的看法。 一個國家或地區的房地產市場會否向上,取決多個因素,但核心因素是市場對該國家或地區的經濟前景評估。經濟前景向好,一般都會帶動房地產市場向上。全球有百多個國家,甲國樓市可能向上,乙國樓市則可能向下。根本原因是甲國的經濟前景向好(最少市場認為是),不論是用家或投資者都願意在甲國購買房地產。在需求增加的帶動下,樓市(價格)自然向上。甲國政府可以做的是增加土地供應,令市場明白政府有信心有能力滿足市場的需求,市場自然會逐步回到「平衡點」。反之,若經濟前景不好,用家/投資者都會在市場出售房地產。在供應增加的帶動下,樓市(價格)自然向下。乙國政府可以做的是減少土地供應,令市場上可供發展房地產的土地減少。用家/投資者在市場出售房地產(「現貨」),但政府減少供地(「期貨」),供需情況會逐漸找到「平衡點」,價格亦會逐步穩定下來。 現時全球經濟發展充滿多項變數,澳門是外向型經濟體,十分依賴外圍(特別是內地)經濟。國際大環境不佳,澳門不能獨善其身。筆者認為在全面「撤辣」後,澳門樓市只會逐步回到正常的道上。沒有政府(人為)干預,房地產市場可逐步穩定下來,但不會迅速上升(量價)。因為,樓市(價格)是否向上,是由當地經濟前景是否向好來決定。另外,國家對於房地產市場的政策是「房是住,不是炒」。因此,不論是本屆以至未來的澳府,只要國家政策不變,澳府不會再容許房地產市場出現「無止境」向上狀況。若房地產市場出現「過熱」狀況,澳府一定會再下「重藥」,包括可能大幅增加購買成本-徵稅,設禁售期(如購買時間少於2年,禁止出售)等不同措施。 用家及投資者面對上述情況,只能回到最基本目的。剛性需求的用家,在評估本身的經濟條件,社會實際情況等因素後,可考慮是購買或租用住宅單位。用家要明白,不論是購買或租用住宅單位,目的都是希望改善生活品質。若分析所有因素後,租用較購買可更好提高生活品質,當然是租用而非購買。投資者方面,由於房地產不會再像從前以倍數升值。購買房地產,用來放租,年回報率在5%左右(至少「跑贏」通脹),可以考慮。 梁立身

中東局勢急速變化 影響全球安全發展

2023年10月7日,哈馬斯突襲以色列,造成逾千人死亡。以在極短時間內向哈全面反擊,至今已造成逾萬人死亡(當中大部份是居住在加沙地帶的巴勒斯坦人)。哈以衝突令中東局勢急變,困擾整個中東地區(全球)。本月19日,伊朗總統萊希,外交部部長阿卜杜拉希揚等人從阿塞拜疆回國,乘坐的直昇機因惡劣天氣墜毀,萊希等人全部遇難。萊希雖不是伊最高領袖,但原有望在哈梅內伊(88歲)卸任最高領袖一職後,接任其職務,現在一切成空。6月28日,伊朗將選出新總統。伊朗局勢的發展將影響中東(全球)的格局,須密切留意。 伊、沙特、以須各自處理本身問題 中東局勢發展不樂觀 伊朗和沙特阿拉伯是中東兩大強國,伊是回教什葉派的領袖,沙特則是遜尼派的領袖。即使雙方的信仰都是回教,但由於什葉派和遜尼派的歷史仇恨,沙特和伊朗一直視對方為不友好國家,各自有「代理人」負責執行維護本國(本派)利益的工作/行動。為了保護自己(針對不友善國家),沙特和美國正商討簽署安全協議。此協議一旦落實(當然,協議亦須雙方的立法機關批准),美將為沙特提供更堅實的保護承諾(沙特將可購買更多及更先進的美國武器)。作為回報之一,全球石油供應(特別是對美的石油供應)將得到更堅定的背書,全球經濟發展將有更好更穩定的支持。但若協議一旦簽署,伊的反應是? 伊和以色列的關係更加不理想。伊雖然沒有「實際」參與哈以衝突,但伊是哈馬斯背後的長期支持者(提供金錢及武器),以當然不會放過伊。4月1日,以轟炸伊駐敘利亞大使館附屬的建築物,造成多人死亡。4月13日,作為報復,伊對以發動空襲。以對加沙的軍事行動,已造成逾萬名平民死亡,國際社會(包括西方國家)愈來愈反對(不滿)以無差別攻擊加沙。5月22日,挪威、西班牙、愛爾蘭率先宣布承認巴勒斯坦國,正是西方(歐洲)國家不滿以的實際行動(亦是回應國內民眾對以的不滿)。以知道國際形勢的發展對以不利,但為了國家安全,現屆政府仍會「義無反顧」攻擊加沙,誓要「徹底」消滅哈(雖然不可能)。 即使以「全方位」攻擊哈,以仍會保留重要的軍事力量,防範伊借機對以發動軍事行動。同樣,為了保護自己,伊亦會保持充裕的軍事力量應對以可能的軍事行動。萊希身亡,誰人(保守派/改革派?)會在6月28日的選舉中勝出?加上美和沙特有可能短期內簽署安全協議,伊或會判斷她將同時面對三個對手(美、沙特、以),伊的國家安全將受到嚴重威脅。為了保護自己,愈來愈多國家會採用「先發制人」的策略(軍事,經濟等手段)。若伊國內意見逐漸形成共識,認為美、沙特、以有可能聯手對付伊,借現在以仍「忙於」攻擊哈,加上沙特國王薩勒曼年事已高(88歲),現在不是正正採取「先發制人」的最好時機? 美、沙特、以、伊的關係錯綜複雜,當中涉及宗教、國家安全、經濟利益等多方面因素。長久以來,中東局勢影響全球安全及發展。現在眾多事故/意外接連發生,將原來已不太穩定的中東局面推向更不穩定更複雜更危險的方向發展,中東地區的未來發展不樂觀! 梁立身

放寬購買「澳門新街坊」條件 將會有更多人願意購買?

澳門都更公司日前發布消息,表示考慮內地及澳門房地產(經濟)情況,及經有關政府部門同意後,將購買「澳門新街坊」(位處橫琴)的條件放寬。購買條件現只有一條——年滿18歲持澳門居民身份證(「澳門證」)的人士即可購買。但在出售限制方面,仍然維持五年禁售期,及在禁售期後,只能將單位出售給持澳門證的人士。現在購買「澳門新街坊」的條件放寬了,會有更多人購買? 是否購買「澳門新街坊」 宜以是否真正須要為原則 香港,澳門已經取消控制房地產管理措施,內地[除六個地區-北京、上海、廣州等地外]也取消所有限購住宅的規定,房地產市場逐漸回復市場正常運作狀況,減少人為干預的因素。澳門都更與時俱進,宣布放寬購買「澳門新街坊」的條件,只須18歲持澳門證的人士,即可購買單位(不再規定購買者在內地或澳門是否擁有物業)。但「澳門新街坊」的原意是鼓勵澳人往橫琴生活工作,融入「深合區」;因此,出售限制仍然維持,包括禁售期五年,及在禁售期後,只能將單位出售給持澳門證的人士。 現在購買條件有所放寬,將有更多澳人購買「澳門新街坊」?筆者認為參觀「澳門新街坊」示範單位的澳人將會更多,但她們最終是否會購買,仍有多方面的因素須要考慮。「澳門新街坊」位處橫琴,若上班(上學)地點在澳門,每天仍須來回琴澳(「過關」)。「過關」須要時間,時間也是成本。不是一天的成本,先不計算星期六日,一星期五天(工作日)也須「過關」,時間成本非輕。單單上述因素,已令大部份澳人卻步。 另外,由於仍有出售限制,「澳門新街坊」並不是百分百私人市場物業,純私人市場物業的特點是沒有任何購買及出售限制(包括時間),只要買賣雙方同意價格,即可成交。此類物業的市場價值最高,因為隨時可在市場上成交,沒有任何限制,「澳門新街坊」不是。因此,即使現在購買條件放寬,投資者(持澳門證)是否會「大舉入市」,筆者有保留。 「澳門新街坊」適合什麼人士居住?甲是澳人(單身),他/她的工作地點在橫琴,根據本身的經濟能力(當然,家庭亦會提供協助),他/她可以考慮購買。乙是澳人(單身),他/她的工作地點是氹仔(近橫琴口岸,如「金光大道」),他/她也可以考慮。當然,「澳門新街坊」的吸引力對甲較乙高(甲不用在工作天「過關」)。「澳門新街坊」的目標群是澳人,但由於購買條件只須持澳門證,現實是非澳人(不在澳常居),只要他/她持澳門證,他/她也可購買。基於歷史及各種原因,為數不少港人亦有澳門證,她們有資格購買「澳門新街坊」。即使以當初的購買條件——在珠海沒有住宅物業,在澳門最多持一個住宅物業,上述港人中也有符合購買條件的。現在購買條件只餘下一條:18歲持澳門證的規定,上述港人中將有更多人可以購買「澳門新街坊」。 筆者相信澳府(澳門都更)應該知道上述情況。現在房地產市場(內地、香港、澳門)仍未回復以往的「火熱」狀況,上述規定相信沒有太大影響(對澳人的影響)。但上述規定如一直被保留,假如房地產市場回復「火熱」,就會和澳府當初希望鼓勵澳人往琴生活工作有衝突,澳府(澳門都更)宜及早考慮。 梁立身

香港第一季零售業金額不理想 優化金融及房地產業穩政府收入

港府日前公布第一季零售業總銷貨價值臨時數據,數據令人失望。香港零售業金額由本年1月起已連續下跌三個月,1月約365億(港元,下同),2月約337億,3月約312億,反映香港零售業不景。疫情已「過去」一年多,港府原估計經濟可逐步復甦,可惜事與願違,港府須再思考如何解決目前困境。 可能「只餘下」金融及房地產業可穩港府收入 現時的香港情況是,若是長(短)假,港人(有能力)會外出旅遊(不管是到海外或內地),且港人出境人數較入境旅客人數多。另外,經濟不景及前景不明朗,人(不論是港人或旅客)自然不願消費,是十分理性的決定。因此,香港的零售業金額由今年1月起,每月往下,由1月約365億下跌至3月約312億(臨時數據),社會(港府)對此當然失望及知道背後原因。因此,港府推出多個項目[如「夜繽紛」,煙花(火)節目等],期望港人留港消費及吸引更多旅客來港觀光旅遊。可惜,核心問題-「沒有錢」(沒有解決),港人或旅客普遍仍是不願多(高)消費。只有是生活的必須開支,人才會願意消費(但也是以價格為優先考慮原則)。 沒有穩定收入,港府仍須支付日常政府開支,龐大的社會福利支出等。為應對上述情況,港府明白除依賴財儲、舉債、減支出外,現時可能「只餘下」金融及房地產業可穩(不是增加)港府收入。因此,港府在2月底宣布房地產市場「撤辣」-取消所有管理房地產的控制措施。房地產市場逐步回復動力,成交單位數量回升,成交價格也逐步回穩,市場上所有參與者(發展商、投資者、用家等)普遍贊成港府的決定。有成交,港府才有印花稅。沒有「辣招」,投資者(本地、內地、海外)有較高意願入市[當然,前提取決於對香港未來房地產(香港)的看法]。港府在未來推地,發展商入標的可能性亦會提高。若成功賣地,港府的收入也會回穩。 金融業是香港現時仍有競爭力的行業。資金自由流通、眾多大型國際(投資)銀行已在港設點、法律/會計等行業提供高水平的服務,全部都是香港金融業可持續發展的背後力量。但現在面對的困難是,由於中美互不信任,西方陣營(以美英日為首)為了本身利益,對內地實施種種限制,香港是中國的一部份,當然不能幸免。外地資金(美英日等)不會再像從前大舉在香港大展拳腳,港府現時的「客戶」只能集中在內地、東南亞、中東等地。港府經過一年多的努力,暫時見到的大部份資金(投資)仍是來自內地。港府須加倍努力,實現資金(投資)來源地多元化,不能單靠內地。但要東南亞資金(投資)來港,香港的強勁對手-新加坡已有先機。新加坡位處東南亞,是東盟成員,她的吸引力(對東南亞國家)較香港高,是事實。現在再加上中美關係不佳,東南亞資金(投資)是否來港,她們會考慮更多。 站在中東國家立場,國家安全是第一原則,遠高於經濟利益。沙特阿拉伯是中東大國,是伊斯蘭教遜尼派的領袖。美國在中東的利益不言而喻,美和沙特關係密切(美須要沙特的石油,沙特須要美的保護以對抗伊朗)。現時中美關係不佳,沙特以至其他中東國家會否願意大力投資香港市場或投入大量資金在香港的金融業,筆者有保留。香港客人從遙遠的地方來訪,沙特(包括其他中東國家)當然會盡地主之誼接待來賓,但真正要落實投資香港,有困難。 本屆港府原預計疫情「過去」了,加上現在是愛國者治港,政治上再沒有任何爭執,社會可專心一志拚經濟。可惜在中美關係不佳、香港經濟回復力度不足、市民(旅客)不願(不敢或沒有能力)消費等因素下,香港現在面對的挑戰較從前更複雜,更困難。 梁立身

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